不動産売却にかかる税金はいつ払う？納税時期や支払い方法など解説！

不動産を売却すると、譲渡所得が発生した場合に税金が課されます。具体的には、所得税と住民税が代表的な税目であり、売却の利益が大きいほど納税額も増加します。

また、税金の支払いには時期や方法が決められており、事前に把握しておかないと資金計画に影響を与えることもあるので注意が必要です。

本記事では、不動産売却にかかる税金の納税時期や支払い方法、節税のポイントまで詳しく解説しました。不動産売却における税金問題でお困りの方は、本記事を読んでぜひ参考にしてください。

また、以下の記事では世田谷区でおすすめの不動産売却会社を紹介していますので、こちらもあわせて参考にしてみるといいでしょう。

不動産売却にかかる税金はいつ払う？

不動産売却によって生じる税金は、売却した翌年に確定申告を行い、その申告内容に基づいて納付します。所得税と住民税の納税時期は確定申告後に通知され、原則として所得税は申告期限である3月15日まで、住民税は6月ごろから納付が始まります。したがって、売却のタイミングにかかわらず、納税自体は翌年に発生します。

また、固定資産税については売却時に日割り計算で買主と精算するのが一般的です。不動産売却を計画する際は、納税のタイミングを考慮した資金計画を立てておくことが重要です。

不動産の売却時期によって納税時期は変わる？

不動産を売却したタイミングによって、納税時期やスケジュールに若干の違いが生じます。ここからは、不動産の売却時期によって納税時期について解説します。

• 譲渡所得税・住民税の納税時期は売却年の翌年
• 売却した年内か翌年かで納税スケジュールが変わる
• 住宅ローン控除や税控除の影響を考慮する必要がある

以下でそれぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税・住民税の納税時期は売却年の翌年

不動産売却によって生じた譲渡所得に課税される所得税と住民税は、売却した翌年に確定申告を行い、それに基づいて納税します。

所得税の納付期限は原則3月15日、住民税は市区町村から6月頃に納付書が届きます。したがって、売却時に利益が出た場合は翌年に備えて資金を確保しておくことが重要です。

売却した年内か翌年かで納税スケジュールが変わる

たとえば12月中に売却した場合と、翌年1月に売却した場合では、確定申告と納税のタイミングが1年ずれることになります。これにより、税負担が発生する年度が異なり、住宅ローン控除や他の所得との兼ね合いにも影響を及ぼす可能性があります。売却時期を意識して調整することで、納税のタイミングを計画的に管理できるでしょう。

住宅ローン控除や税控除の影響を考慮する必要がある

不動産を売却した年に住宅ローン控除を受けている場合や、他の所得控除を適用している場合は、税金の総額や還付額に影響が出ることがあります。確定申告時に併せて申告内容を調整する必要があるため、売却の時期と控除の状況を十分に把握した上で対策を練ることが大切です。

不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却でかかる税金の種類は以下の3つです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

それぞれの特徴を把握して、税金の知識を深めましょう。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書などの課税文書を作成する際に課される税金です。売主と買主が締結する売買契約書に貼付する必要があり、契約書に記載された金額によって税額が決まります。

たとえば、1,000万円超〜5,000万円以下の取引であれば、通常は1万円の印紙税がかかります。ただし、一定期間は軽減措置が講じられている場合があり、実際に必要となる印紙税額は制度によって異なるのです。

契約書に印紙を貼り、消印することが法的に求められています。印紙税は、契約書を複数部作成する場合、それぞれに課税されるため注意が必要です。税務調査などで未納が発覚した場合は、過怠税が課されることもあります。  

登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権移転登記をおこなう際に課される税金です。売主が所有していた不動産を買主へ移転するためには、法務局での登記手続きをする必要があります。

法務局の登記手続きで課されるのが、登録免許税です。ただし、不動産売却においてこの税金を負担するのは通常、買主側です。売主側が支払うケースは原則としてありません。

登録免許税の税率は、土地や建物の評価額に対して一定割合で計算され、通常は固定資産税評価額に基づきます。住宅用の不動産には軽減措置が適用される場合もあります。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して所得税が課されます。利益は「譲渡所得」と呼ばれ、売却金額から取得費や譲渡費用などを差し引いた額で算出されます。

譲渡所得税は、以下の3つに分類されるのが特徴です。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

3つの特徴も把握しておくと、譲渡所得税の知識を深められます。

所得税

所得税の税率は、所有期間によって異なります。所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合、税率は15％です。一方、5年以下の「短期譲渡所得」は税率が30％で、課税負担が大きくなります。  

一定の条件を満たす場合には、3,000万円の特別控除などの軽減措置も利用可能です。売却前に適用条件を確認することで、税負担を抑えられます。

住民税

住民税は、売却によって得た譲渡所得に対して課税される地方税です。長期譲渡所得の場合は5%、短期譲渡所得の場合は9%の住民税が課税されます。  

長期・短期の区分は、不動産を所有していた期間が5年を超えているかどうかによって決まります。5年を超えると長期、5年以下は短期となり、課税率が変わるのが特徴です。

復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源を確保するために導入された税金です。所得税に上乗せされる形で課税されます。

復興特別所得税の税率は、基準となる所得税額の2.1％です。たとえば、譲渡所得に対する所得税が100万円であれば、復興特別所得税は21,000円です。

2013年から2037年までの25年間にわたって課税されることが法律で定められています。納税の際には、確定申告書に所得税とともに記載されます。  

不動産売却における税金の支払い方法

税金の支払いは、原則として税務署または金融機関で納付することになります。所得税は確定申告時に納付書を用いて金融機関やコンビニで支払うか、e-Taxを通じて口座振替やクレジットカードでの納付も可能です。

住民税は市区町村から届く納付書に基づいて納付し、自治体によっては口座振替も利用できます。納付期限を過ぎると延滞金が発生するため、必ず期日までに支払うようにしましょう。

不動産売却における税金の分割払いはできる？延納制度の活用方法

所得税については、金額が多く一括納付が難しい場合、延納制度の利用が可能です。申告時に所定の手続きを行うことで、納税額の一部を延納し、5月31日までに残額を支払うことができます。

また、住民税についても一括納付のほか、年4回の分割払い（普通徴収）を選択できます。資金繰りが厳しい場合は、早めに税務署や自治体に相談し、延納・分割の制度を活用することが望ましいです。

不動産売却にかかる税金を抑えるには取得費がカギ

不動産売却にかかる税金を抑えるには、以下2つを必ず押さえておきましょう。

• 不動産取得費に含めらえるもの
• 譲渡費用も必ず加える

それぞれのポイントを把握して、不動産売却の税金での失敗を防ぎましょう。

不動産取得費に含めらえるもの

不動産売却時に発生する譲渡所得税を抑えるためには、取得費の正確な計上が重要です。取得費が大きくなれば、課税対象となる譲渡所得が少なくなります。  

取得費には不動産の購入代金だけでなく、仲介手数料や登記費用、登録免許税などの購入時にかかった諸費用も含まれます。見落とさずに計上することが節税につながるのです。

また、建物の減価償却費を差し引いた金額を取得費とする必要があり、正しい償却計算も欠かせません。領収書や契約書などの証拠書類を整理しておくことが、後の申告で有利に働きます。  

過去に支払ったリフォーム費用についても、資本的支出であれば取得費に含めることが可能です。ただし、修繕目的の費用は対象外となるため、支出の内容を明確に区別する必要があります。  

譲渡費用も必ず加える

不動産を売却した際に発生する譲渡所得には、譲渡費用を加えることで課税額を抑えられます。譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で算出され、譲渡費用に何を含めるかが重要なポイントです。

譲渡費用には、仲介手数料や測量費、建物解体費用、登記費用などが該当します。正しく計上することで、課税対象となる譲渡所得を圧縮できます。

たとえば、300万円の譲渡費用を加えることで、分譲渡所得が減り、結果として支払う税額が大きく軽減されるケースもあるのです。ただし、譲渡費用として認められるかどうかは税法上の基準に従う必要があるため、領収書や契約書などの証拠書類をしっかり保管しておきましょう。

不動産売却における税金を抑える方法

不動産売却にかかる税金を抑えるためには、各種の控除や特例制度を活用することが重要です。ここからは、不動産売却における税金を抑える方法について解説します。

• 3,000万円特別控除の活用（譲渡所得の控除）
• 買い替え特例を利用して譲渡所得税を繰り延べる
• ふるさと納税を活用し、住民税の一部を軽減する

以下で詳しく解説します。

3,000万円特別控除の活用（譲渡所得の控除）

マイホームを売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この制度を利用すれば、多くのケースで譲渡所得がゼロとなり、所得税・住民税が課税されなくなることもあります。適用には一定の要件があるため、事前に確認しておきましょう。

買い替え特例を利用して譲渡所得税を繰り延べる

売却と同時に新たな住宅を購入する場合、買い替え特例を活用すれば、譲渡所得税の課税を繰り延べることが可能です。繰り延べとは、課税そのものを免れるのではなく、将来の売却時に課税される仕組みです。長期的な資金計画の一環として検討されるケースが多い制度です。

ふるさと納税を活用し、住民税の一部を軽減する

不動産売却によって住民税が増える年には、ふるさと納税を活用することで、その一部を控除対象とすることができます。寄付額のうち2,000円を超える部分が所得税と住民税から控除されます。特に不動産売却の年は所得増加により控除上限額も拡大するため、効果的に活用できるでしょう。

控除限度額は『住民税所得割額×20%』が目安となり、高所得になるほど控除枠も増加します。ふるさと納税サイトの限度額シミュレーションで自分の上限を確認し、計画的に寄付することで税負担軽減と返礼品取得の両方のメリットを享受できます。

5年・10年の節目で不動産を売却する

不動産を売却する際、所有期間によって課税される税率が大きく異なります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として税率が高いです。5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率が低くなります。

売却時期を5年の節目で見極めると、所得税および住民税を抑えることが可能です。たとえば、取得から5年未満で売却すると約39％の税率が適用されるのに対し、5年超では約20％に軽減されます。  

さらに、取得から10年を超えた場合、一部の条件を満たせば軽減税率の適用を受けられる可能性もあります。居住用財産の売却時に限定され、課税対象額に応じて税率がさらに下がる制度です。  

税負担を軽くするには、売却タイミングを5年・10年の節目に合わせましょう。

不動産売却にかかる税金の相談先

不動産売却にかかる税金の相談先は以下の3つです。

• 不動産会社
• 税理士事務所
• 税務署

それぞれの特徴を把握して、自分に最適な相談先選びに役立ててみてください。

不動産会社

不動産売却に伴う税金の相談先として、不動産会社は重要な役割を果たします。不動産会社は売却に関する税務知識を持っており、適切なアドバイスを提供できるため、安心して相談できる存在です。

売却時には譲渡所得税や住民税など複数の税金が発生します。税金は計算方法や控除の適用条件が複雑なため、専門的な知識が必要です。

不動産会社は過去の取引事例や最新の税制情報をもとに、具体的な税負担の見通しを示してくれます。また、不動産会社は税理士や専門家と連携していることも多いため、必要に応じて専門家を紹介してもらうことも可能です。

正確な申告や節税対策がスムーズにできるでしょう。

税理士事務所

税理士は、不動産売却で発生する譲渡所得税や住民税の計算を正確におこない、節税対策のアドバイスも提供してくれます。適切な申告書の作成や提出をサポートするため、税務上のミスを防げます。

また、売却に伴う税金の控除制度や特例についても詳しく説明し、最大限のメリットを享受できるように助言してくれるのもポイントです。不動産売却の税務処理は期限が厳格であり、申告を怠るとペナルティが発生する可能性があります。

税理士事務所に相談することで、正確かつ迅速な対応が可能です。  

税務署

税務署は国税に関する専門機関であり、不動産売却で発生する譲渡所得税や住民税に関する手続きや計算方法について的確なアドバイスを受けられます。税務署では確定申告の方法や控除の適用条件など、法律に基づいた正確な情報を提供しているのが特徴です。

売却益が出た場合の申告漏れを防ぐためにも、早めに相談することが推奨されます。また、税務署は申告書の提出場所としてだけでなく、必要書類の確認や書き方の指導もしています。

複雑な税制に対して不安がある場合は、専門家との連携も検討しつつ、まずは税務署で基礎知識をしっかりと把握することが大切です。

不動産売却や税金問題で悩んでいる方は不動産会社に相談しよう！

不動産売却時の税金問題は複雑で、適切な対応をしないと思わぬ税負担が生じる可能性があります。譲渡所得税の計算や特例適用の判断、確定申告の手続きなど専門知識が必要な場面が多くあります。税金に詳しい不動産会社は、これらの問題に対して適切なアドバイスをしてくれるでしょう。

特に3,000万円特別控除や買換え特例、相続した不動産の取得費加算特例など、状況に応じた控除制度の活用方法を提案してもらえます。

したがって、不動産売却を検討している方は、単に高値での売却だけでなく、税金面のサポートが充実した不動産会社を選ぶことが重要です。無料相談などを活用して、税金に関する知識や対応力を確認し、専門家のサポートを受けながら最適な売却計画を立てましょう。

世田谷区でおすすめの不動産会社

不動産売却時の税金や納税に関する悩みを解消したい方に向けて、世田谷区で信頼できる不動産会社を2社ご紹介します。

• アドバンスライフ有限会社
• 東急リバブル株式会社

アドバンスライフ有限会社

アドバンスライフ有限会社は、三軒茶屋を拠点に地域密着型の不動産サービスを展開する会社です。中古マンションや戸建、土地の売買を中心に、住まいに関する多様なニーズに対応しています。

『一歩先の人生を創る』ことを理念とし、顧客の生活スタイルに寄り添った提案を重視。サイト内では不動産売買の基本的な知識も丁寧に解説されており、初めての売却でも安心して相談できます。誠実さと信頼を求める方におすすめの不動産会社です。

東急リバブル株式会社

東急リバブル株式会社は、不動産売買・仲介の分野で国内トップクラスの実績を誇る大手企業です。全国に支店を展開し、個人の住宅売却から法人資産の取引まで幅広く対応。

2023年度も高い取扱件数と成約実績を維持しており、その信頼性は業界内外で評価されています。

正確な査定と迅速な対応に加え、売却後まで見据えたサポート体制も充実。不動産を安心・確実に売却したい方には、心強い選択肢のひとつです。

まとめ

不動産売却によって発生する税金は、売却の翌年に確定申告を行い納税します。納付時期や支払い方法を正しく理解しておくことで、資金計画を立てやすくなります。

また、延納制度や各種控除・特例をうまく活用することで、税負担を軽減することも可能です。納税に不安がある方は、税務知識のある不動産会社に相談しながら、安心・確実な不動産売却を進めましょう。