不動産取引や土地評価に関わる上で、不動産売却を検討している際に、「公示価格」といった言葉を耳にする機会はありませんか？
公示価格とは、土地の価値を測る重要な指標です。公示価格を知ることで、不動産の適正な売却価格を見極めやすくなります。また、取引の基準価格や相続税評価の参考としても用いられます。しかし、日常生活では馴染みの薄い概念かもしれません。
本記事では、「公示価格とはどんな価格なのか？」「どのように決定されるのか？」その役割と意義についてわかりやすく解説していきます。
公示価格とは？
土地や家の価格を決める要素の一つが公示価格です。公示価格とは、地価公示法に基づいて国や都道府県が毎年決定する土地の価格です。毎年決まった日に、基準となる地点（標準地）の1㎡あたりの価格が公表されます。（※標準地とは、全国の市町村において、土地の利用状況や環境などが「平均的な土地」のことです。各自治体が街づくりのために指定する都市計画区域の中から土地鑑定委員会が選定しています。）
毎年定められた場所の価格が公表されるので、地価の変動が分かりやすく、土地の売買や資産評価の目安として活用されています。そのため、不動産売却を検討している方は、公示価格について理解を深めておくとよいでしょう。今回は、公示価格の調べ方や路線価、実勢価格（実際の取引価格）との違いなどについて解説します。
公示価格の種類
公示価格には「公示地価」と「基準地価」の2種類があり、調査する土地や時期などが異なります。それぞれについて解説します。
- 公示地価
- 基準地価
公示地価
公示地価とは、国土交通省の土地鑑定委員会が定める土地の価格です。全国約2万6,000か所の「標準地」に対して2名以上の不動産鑑定士が鑑定・評価した結果に基づいて決められます。
公示地価は毎年1月1日時点での価格であり、その年の3月に国土交通省によって発表されます。最新の令和6年の最新の地価はこちらから確認できます。
基準地価
基準地価は、1名以上の不動産鑑定士が全国2万か所以上ある「基準地」を調査して決められる土地価格のことです。基準地は、各都道府県が主体となって決めており、都市計画区域以外の地点の価格も算出されます。また、基準地価は毎年7月1日時点での価格を、同年9月に各都道府県が発表しています。
公示価格と路線価・実勢価格の違い
公示価格と同様に、路線価と実勢価格は土地の価格を示します。公示価格とはどのような違いがあるのか見ていきましょう。
- 路線価との違い
- 実勢価格との違い
ぜひ、参考にしてください。
路線価との違い
路線価には、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があります。
相続税路線価とは、国税庁が毎年発表し、相続税や贈与税を算出する基準となる価格です。この路線価は、公示価格とは異なり価格の大幅な変動を避けるため、公示地価の約8割に調整されています。
固定資産税路線価とは、市町村が主体となって決定する価格で、固定資産税や都市計画税を算出する際の基準になります。こちらも税額の安定性を保つため、公示価格の約7割に調整されています。
不動産の「相続税評価額」の概算額は、路線価に土地面積を乗じることで求めることが可能です。
相続税評価額（概算）＝路線価×土地の面積
実勢価格との違い
実勢価格とは、実際に取引された土地の価格のことです。一般的には公示価格の1.1～1.2倍が目安とされていますが、都市部では2倍以上になることもあります。
実勢価格が公示価格と異なるのは、さまざまな条件によって価格が変動するためです。例えば、土地の形状や接する道路の幅・道路が面する方角、またエリアの用途（商業地か住宅地か）などが要因とされます。
売りたい不動産の固定資産税評価額がわかる場合、簡単な計算式で実勢価格を概算できます。計算には次の式を使用します。
固定資産税評価額÷0.7×1.1
公示価格を調べる方法
ここでは、公示価格の調べ方について解説します。土地を売却する際に、適正な価格か判断しやすくなるので公示価格を知っておくと役立ちます。
公示価格は、国土交通省が運営する「標準地・基準地検索システム」の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から調べることができます。
1. ページにアクセスすると、検索条件設定エリアが表示されます。
2. 調べたい都道府県と市区町村をクリックします。
3. 次に、調査年や用途区分などを選択して検索すると、その市町村内の全ての公示価格が表示されます。
4. その中から、調べたい地域周辺の地名を探し、「価格（円/㎡）」の欄を確認します。この「価格（円/㎡）」に記載された金額が、その土地の公示価格です。
公示価格は、売りたい物件が更地であると仮定した価格です。土地を売却する際の価格の参考にはなりますが、あくまで目安となります。実際の売却額に近い価格を知りたい場合は、実勢価格も参考にすると良いでしょう。
類似物件の実勢価格は、前述した「土地総合情報システム」の不動産取引価格情報検索を使用することで確認できます。
公示価格以外の土地価格の調べ方
公示価格で土地の価値の目安を把握できますが、ほかの方法でも調べることは可能です。ここでは、不動産会社に査定を依頼する方法と、自分でそのほかの指標価格から調べる方法を紹介します。
不動産査定で調べる
不動産会社の土地査定には、主に「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。
簡易査定は、インターネットのサイトに売却したい物件の所在地や広さなどの基本情報を入力することで査定ができる方法です。不動産会社が持つ取引事例や公示価格、路線価を基に推定売却価格を算出します。結果は数日以内にわかるため、気軽に査定を受けたい方におすすめです。
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて、状態を確認しながらの査定です。結果が出るまでに時間はかかりますが、簡易査定よりも精度の高い査定額を提示してもらえます。その上、担当者と直接コミュニケーションを取れるため、売却を決めている方におすすめです。
固定資産税評価額で調べる
固定資産税評価額とは、固定資産税を計算する際の基準となる資産の評価額です。この評価額は固定資産税だけでなく、都市計画税や不動産取得税など、さまざまな税金を計算するための基準としても使用されます。また、金融機関が不動産の担保価値を評価する際にも活用され、一戸建てや土地・建物の売買においても目安としてよく参考にされます。
固定資産税評価額は、総務省が定めた「固定資産評価基準」に基づき各市町村（東京都23区は区）が決定し、毎年3月下旬に発表されます。基準日としては1月1日が設定され、3年ごとに見直しが行われます。通常、固定資産税評価額は公示価格の約70％程度となります。
固定資産税評価額から土地売却相場を算出する方法は以下の通りです。上記でお伝えしたように、0.7で割り戻すことで固定資産税評価額から公示地価を求めます。公示価格のおおよそ1.1倍から1.2倍の価格が実勢価格となることから以下の式となります。なお、こちらの計算式から求められる値は目安として把握しましょう。
土地の売却相場 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1
評価額から税額を求めるシミュレーション
ここでは、固定資産税評価額から納税額を求めるシミュレーションを紹介します。
以下の条件をもとに、土地の固定資産税額を計算してみましょう。
- 固定資産税評価額：2,400万円
- 小規模宅地等の特例：適用
- 土地面積：150㎡
まず、課税標準額を求めます。課税標準額とは、評価額に特例や調整を加えた金額です。なお、住戸1戸あたり200㎡までの部分は「小規模住宅用地」とされ、固定資産税の場合200㎡以下の部分は評価額の6分の1に軽減できます。今回は小規模宅地等の特例が適用されるため、課税標準額は以下の式で求められます。
2,400万円 × 1/6 ＝ 400万円
宅地にかかる固定資産税の標準税率は1.4％のため、
400万円 × 1.4％ ＝ 5.6万円
となり、固定資産税額は5.6万円であることが分かります。
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| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | アドバンスライフ有限会社 |
| 設立年月日 | 1990年4月6日 |
| 所在地 | 東京都世田谷区三軒茶屋1-39-7 ショッピングプラザベルアージュ102 |
| 公式サイト | https://advance-l.net |
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まとめ
公示価格やその他の地価情報は、土地や家を売却する際に、周辺地域の相場を把握するのに役立ちます。公示価格や実勢価格・固定資産税評価額など、複数の価格を調べて総合的に判断することで、より適正な相場を把握できます。
ただし、土地と一緒に一戸建てを売却する場合、公示価格や実勢価格だけでは相場を正確に判断するのが難しいことがあります。
そのため、不動産売却を検討している方が不動産の相場を把握したい場合は、無料の不動産査定を利用することをおすすめします。アドバンスライフ有限会社では、世田谷区に密着し多数の不動産売却に携わった実績があります。精度の高い不動産査定を無料でご提供しておりますので、一度ご検討してみてはいかがでしょうか？
