不動産売却における媒介契約とは？一般媒介と専任媒介の違いを解説

不動産を売買するには不動産会社との契約が必要ですが、どんな種類があるのかや特徴が分からないという方も多いのではないでしょうか。

不動産の媒介契約には『一般媒介』・『専任媒介』・『専属専任媒介』の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。それぞれのメリット・デメリットを理解していないと、好条件での売却はできません。

そこで本記事では、不動産売却時に必要な媒介契約や契約するときの注意点について解説しています。これから不動産売却を検討している方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

また、以下の記事では世田谷区でおすすめの不動産売却会社を紹介していますので、こちらもあわせて参考にしてみるといいでしょう。

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産の売買で仲介を依頼する際に依頼者と不動産会社の間で結ぶ契約のことです。売主に代わって不動産会社が売却活動を行う契約であり、宅地建物取引業法に基づき不動産会社が依頼者と締結することが義務付けられています。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。

ただし、不動産会社は契約の種類を強制できないため、売主自身が各契約のメリット・デメリットを理解した上で、希望する売却活動の進め方に合わせて選択することが重要です。

媒介契約の種類と特徴

媒介契約の種類と特徴には以下の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれ解説していきます。

一般媒介契約

一般媒介契約は、不動産売却において自由度が高く、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。この契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があり、前者は不動産会社間の競争を促し、後者では売主が販売戦略をコントロールできます。

また、売主自身が購入希望者を見つけて直接取引することも可能で、柔軟な売却活動が行える点がメリットです。一方、デメリットとして不動産流通機構（レインズ）への登録義務がないため販売状況が不透明になることや、複数の会社とのやり取りが増え、手間がかかる点が挙げられます。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約のことです。ただし、他社に依頼することはできませんが、売主が自分で購入希望者を見つけた場合には、直接取引が可能です。

不動産会社は、契約後7営業日以内に物件を不動産流通機構（レインズ）に登録し、2週間に1回以上の頻度で売却状況を報告する義務があるため、売主は進捗を把握しやすくなります。

1社のみの依頼により積極的な売却活動が期待できますが、不動産会社の営業力が不足していると売却が遅れる可能性があります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社の不動産仲介会社にのみ売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。また、売主が自ら見つけた購入希望者であっても、契約した不動産会社を通して取引を行うことが義務付けられています。

不動産会社は、契約後5営業日以内に不動産流通機構（レインズ）に物件を登録し、1週間に1回以上、売却活動の進捗を報告する義務があるため、依頼主は安心して取引を進めることができます。

また、仲介業者は他社との競争がないため、積極的な販売活動が期待できるでしょう。

なぜ媒介契約が必要なのか

媒介契約が必要な理由は、不動産取引における安全性と信頼性を確保するためです。

媒介契約は「宅地建物取引業法」に基づき、不動産仲介業者が売主や買主との間で締結するもので、業務内容や仲介手数料が明記されることで、双方の誤解やトラブルを防ぐ役割を果たします。

さらに、媒介契約の中には売却状況を定期的に報告する義務がある契約もあり、売主は取引の進行状況を把握しやすくなるため、安心して売却活動を行うことができます。

媒介契約を結ぶときの注意点

媒介契約を結ぶときは以下の点に注意しましょう。

• 媒介契約の契約期間に注意する
• 物件が売れなかった場合の対策を考えておく
• 囲い込みをされていないか注意する
• 契約不適合責任に注意する

順に解説していきます。

媒介契約の契約期間に注意する

不動産会社と媒介契約を締結したものの、活動状況が思わしくなければ解約することを考える方もいるのではないでしょうか。ただし、媒介契約の種類によっては解約時に制限がある場合があるので注意が必要です。

媒介契約の種類	解約条件
一般媒介契約	いつでも解約可能
専任媒介契約	解約時に違約金などが発生する可能性あり
専属専任媒介契約	解約時に違約金などが発生する可能性あり

一般媒介契約であれば解約はいつでも可能ですが、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、基本的に3ヶ月の契約期間で契約していることが多く、それ以前に解約するのであれば違約金などが発生する可能性があります。

ただし、3ヶ月経過後に更新しない選択をすれば解約が可能です。

また、いずれの媒介契約に際しても、媒介契約書の中で広告・宣伝費の取り扱いについて途中解約のペナルティが書かれていれば、それまでかかった広告費や宣伝費を支払わなければならない可能性があるため、契約時に媒介契約書をよく確認するようにしましょう。

物件が売れなかった場合の対策を考えておく

媒介契約を締結する段階で、物件が売れなかった場合の対策を考えておくことも重要です。基本的に契約は3ヶ月で結ばれることが多いため、媒介契約を締結してから3ヶ月以内に売却できるように計画を組むと良いでしょう。

複数の不動産会社に1件ずつ連絡を取っていくのは手間なので、一度で複数の不動産会社に連絡を取れる一括査定を利用すると便利です。

囲い込みをされていないか注意する

「囲い込み」とは、不動産会社が売主から売却依頼を受けたにもかかわらず、その物件情報を他の不動産会社や市場に公開せず、自社内で買主を探す行為を指します。囲い込みの目的は、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を得ることです。

通常、不動産会社は売主からの仲介手数料しか受け取れませんが、囲い込みを行うことで、買主からも手数料を受け取ることができ、二重の利益を得ることが可能です。

しかし、囲い込みをされることで物件情報が広く公開されず、売却価格が低くなったり、売却に時間がかかったりする恐れがあり、売主にとっては大きな問題と言えるでしょう。

売り主は「レインズ」への登録状況や販売活動の進捗報告を確認することで、囲い込みを防ぐことができます。

契約不適合責任に注意する

契約不適合責任とは、売買契約において、引き渡された不動産が契約内容を満たさない場合に、売主が買主に対して負う責任を指します。

たとえば、購入した不動産に売主から聞かされていない設備の不具合、雨漏り、水漏れ、シロアリ被害などの不都合があった場合、買主は売主に対して修補（補修）を求めることができます。

もし売主がこれに応じない場合、買主は代金減額や損害賠償を請求することが可能です。また、契約不適合が重大な場合は契約解除を行うこともできます。

契約不適合責任は、買主との合意があれば、売買契約書の特約によって免責とすることも可能です。ただし、免責とする場合でも後々のトラブルを防ぐため、懸念事項を一つひとつ丁寧に挙げ、どこまでを免責事項として特約に盛り込むか、不動産業者と慎重に打ち合わせておくことが重要です。

不動産売買契約のよくある疑問

不動産売買契約のよくある疑問を紹介します。

世田谷区での不動産売却ならアドバンスライフがおすすめ

項目	詳細
会社名	アドバンスライフ有限会社
設立年月日	1990年4月6日
所在地	東京都世田谷区三軒茶屋1-39-7 ショッピングプラザベルアージュ102
公式サイト	https://advance-l.net

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また、以下の記事ではアドバンスライフの特徴や口コミ、取引事例を紹介していますので、気になる方はぜひ参考にしてみてください。

まとめ

不動産売却における媒介契約について紹介しました。媒介契約の形態ごとに特色があり、どの媒介契約がよいかというのは一概には言えません。

売却したい物件の事情や売却予定の不動産の特徴とあわせて、不動産仲介会社によく相談の上、ご自身にあった媒介契約を結びましょう。物件の売却がまだ決まっていなくても、早い段階から不動産仲介会社に確認・相談することがおすすめです。

本記事があなたのお役に立てることを願っております。