家の売却を検討し始めたものの、何から始めたらよいのか分からず戸惑う方も少なくないでしょう。
長年暮らした思い入れのある家を納得できる形で、少しでも高くスムーズに売却するためには、効率的な準備と売却方法の理解が重要です。この記事では家を売る前に知っておくべき注意点や家を売る前後にやってはいけないポイントを解説しています。
また、以下の記事では世田谷区でおすすめの不動産売却会社を紹介していますので、こちらもあわせて参考にしてみるといいでしょう。
家を売る前に知っておきたい注意点
家を売る前に知っておきたい注意点は以下の5つです。
順に解説します。
不動産会社は複数社比較する
不動産の売却査定を依頼する際は、最低でも3社以上に依頼することが重要です。なぜなら、査定価格は会社ごとに数百万円も差が出ることがあり、1社だけではその価格が適正かどうか判断できないためです。
また、複数の会社に依頼することで、相場を把握し、自分に合った信頼できる会社を選ぶ助けにもなります。安心して売却を進めるためにも、複数社に査定を依頼し、比較するようにしましょう。
自己判断でリフォームや解体工事をしない
家を売却する前にリフォームをするかどうか迷うかもしれませんが、結論としてはリフォームしない方が良いことが多いです。リフォームをすると家が高く売れることもありますが、リフォーム費用を回収できるほど高く売れるケースは少なく、むしろ損をしてしまう可能性があります。
主なデメリットとして、リフォームにかかる多額の費用（例えば、フルリフォームには数百万円）が手元に戻らないことが挙げられます。
また、リフォームしたことで売却価格が高くなりすぎると、手頃な価格を求める購入者に敬遠され、売れ残るリスクが高まるうえ、購入者の好みに合わないリフォームをしてしまうと、むしろ売りにくくなることも。リフォームには時間がかかり、売却までの期間が延びる可能性もあるため、基本的にはそのままの状態で売却を進める方が、費用対効果の面で有利です。
似たような家の売却が得意な不動産会社を選ぶ
家を売却する際は、自分が売りたい不動産に似た物件の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。例えば、戸建てを売りたい場合は戸建ての、マンションならマンション、土地なら土地の売却実績が豊富な会社を選びましょう。
また、エリアや築年数、間取りなどが自分の不動産に近い物件を売却した実績があれば、より参考になります。詳しい売却実績は、直接相談して確認することができるので、査定時に書類で見せてもらうようお願いすると良いでしょう。
相場価格を調べておく
事前に周辺の売却相場を調べておくことは非常に重要です。
相場を把握することで、不動産会社の査定で不利な価格を提示されるリスクを避け、適切な売り出し価格を設定することが可能。高すぎる価格だと買い手がつきにくく、低すぎると利益が減るため、相場を知っておくことが重要です。
ローンを組んでいる金融機関へは事前に相談する
家を売却する際は、まず住宅ローンの残債をインターネットバンキングや残高証明書などで正確に確認するようにしましょう。ローン中の家を売るには、抵当権を抹消する必要がありますが、抵当権は住宅ローンの担保として金融機関が設定しているため、ローンが残った状態では抹消できず、売却もできません。
そこで、現在のローン残債がいくらあり、売却益で完済できるかシミュレーションする必要があります。売却価格の見込みは不動産会社の査定でわかりますが、相場より安い価格で売却する可能性も考慮し、計画を立てましょう。
売却益や自己資金でローンを完済できるか確認した上で、売却手続きを進めることが大切です。
家を売っている最中にやってはいけないこと3選
家を売っている最中にやってはいけないことは以下の3つ。
1つずつ解説します。
物件の問題点や買主が不利になる情報を隠す
家を売却する際には、瑕疵（不動産の欠陥や不具合）を偽りなく伝えることが重要。シロアリや雨漏りなどの隠れた瑕疵も含め、正確に買主に説明しなければ、売却後に損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。
特にアスベストに関しては、2006年以前に建築された家に使われている可能性があるため、その調査結果があれば必ず説明しましょう。アスベストの説明は、宅地建物取引士が行います。
もし欠陥を伝えずに契約を締結すると、『契約不適合責任』に該当し、契約解除や損害賠償、代金減額請求などを求められる可能性があり、費用や手続きの負担が増えることになります。
トラブルを防ぐためにも、欠陥があれば事前に正直に伝えましょう。
不動産会社に全て丸投げする
家の売却を不動産会社に丸投げするのはおすすめできません。
丸投げしてしまうと、物件が他の案件より優先されず売却が遅れたり、囲い込みによって買い手が制限され、価格を下げざるを得ないリスクがあります。
『レインズ・マーケット・インフォメーション』に物件を登録している場合、『登録証明書』を確認し、取引状況を自分でチェックすることで、不動産会社の対応状況を把握することができます。
例えば、『公開中』になっているか、無断で『購入申込みあり』などに変更されていないかを確認し、適切な売却活動が行われているか確認しましょう。
売却をスムーズに進めるためには、不動産会社に任せるだけでなく、定期的に進捗を確認したり、こまめに相談したりして、自分でも積極的に関与することが重要です。
内見時に物件の掃除を怠る
家の内覧では、購入希望者に良い印象を与えることが非常に重要です。内覧前には不用品を処分し、部屋を清掃して整えておくことで、部屋を広く見せ、魅力的に見せることができます。
特に玄関やリビング、キッチンなどの共有スペースは優先的に掃除と整理整頓を行い、場合によってはハウスクリーニングを利用するなどして清潔感をアピールしましょう。
また、内覧は1回で終わらないこともあり、複数回行われる場合もあるため、次の内覧に備えて設備の確認も怠らないようにしましょう。例えば、エアコンや照明、窓などが正常に動作するかを事前にチェックし、設備不良で印象を悪くしないように準備を整えておくことが大切。
清潔感がある部屋は、買主が実際に住む姿をイメージしやすくなり、物件の魅力を引き出せるでしょう。
家を売った後にやってはいけないこと3選
家を売ったあとにもやってはいけないことがあります。
ポイントを3つ解説します。
引渡日になっても退去の準備をしていない
家が売れた後は、売買契約で合意した引き渡し日までに退去を済ませ、物件を引き渡さなければなりません。
多くの場合、引き渡し日は買主の住宅ローン審査が終わる契約から約1ヵ月後に設定されますが、引き渡し日までに退去できていないと契約不履行となり、遅延損害金が発生する可能性があります。
遅延損害金は売買契約書に記載されている金額に従って支払う必要があり、記載がない場合でもケースによって違約金が求められることがあります。
こうしたトラブルを避けるためには、早い段階で新居を決め、計画的に引っ越しの準備を進めることが重要です。
不用品をそのままにしておく
家を売る際、不用品を置いたまま引き渡すとトラブルの原因になることがあります。
特に、売買契約時に不用品を残す特約がない場合、売主は引き渡し前に家の中を空にしておく義務があるため、家具や不要な物はすべて片付けなければなりません。
ただし、契約時に不用品を残すことを許可する特約を結んだ場合、売主は不用品を置いたまま退去できます。
しかし、その場合は買主から「不用品処分の費用を家の代金から差し引いてほしい」と要望される可能性も。ゴミが大量にあったり、事故物件など個人では掃除が難しい場合には、不用品回収業者や専門の掃除業者に依頼するのが良いでしょう。
確定申告をしない
家を売却し利益が出た場合は、翌年の2月中旬から3月中旬までに確定申告を行う必要があります。
家の売却で得た利益は『譲渡所得』と呼ばれ、ここには譲渡所得税が課されます。そのため、普段は年末調整で済むサラリーマンの方でも、売却で利益が出た場合には確定申告をする必要があるのが実際です。
一方、売却時に利益が出ずに損失が発生した場合は、確定申告は必須ではありませんが、マイホームの買い替えで損失が出た場合には『損益通算』という制度を利用できることがあります。
これにより、翌年から数年間、所得税や住民税の負担が軽減される可能性があります。
売却する家の種別ごとの注意点
売却する家の種別ごとの注意点です。
それぞれ解説していきます。
一戸建て
一戸建てを売却する際、建物の状態と土地の価値が売却価格に大きく影響します。
建物が古く劣化している場合、査定額が想定よりも低くなる可能性があり、場合によっては建物を解体して土地だけで売却した方が良いこともあります。
特に、建物の耐震性や隠れた欠陥（瑕疵）の有無が重要で、耐震基準に合致しているかや修繕の必要がないかを確認することが重要。また、土地の広さや立地、周辺環境も査定に大きく影響するため、これらの要素を総合的に考慮しながら不動産会社と相談して売却活動を進めるのがポイントです。
マンション
マンションを売却する際は、他の部屋との差別化を図ることが重要です。
同じマンション内で似たような部屋が売り出されている場合、買い手はより安い方を選びがちなため、日当たりやリフォーム歴、部屋の状態など他の部屋と異なるポイントを内覧時にアピールしましょう。
また、マンションでは管理費や修繕積立金の状況も買主にとって重要な判断材料です。管理組合の運営や大規模修繕の予定がしっかりしているかを説明できると安心感を与えられます。
さらに、部屋の専有部分だけでなく、エントランスやエレベーターなどの共用部分の状態も評価に影響するため、マンション全体の管理状況も確認しておくことが大切です。
土地
土地を売却する際は、まず境界線をはっきりさせましょう。
古い土地や家族から譲り受けた土地では、境界線が曖昧になっていることがありますが、境界線がはっきりしていないと正確な査定ができず、隣地所有者とのトラブルにつながる可能性があります。
法務局で確定測量図を入手することで境界線を確認できますので、事前に確認しておきましょう。
また、権利関係の確認も必要です。土地に抵当権や地役権が設定されていないかを調べ、問題があれば解消します。
さらに、土地の用途地域や建ぺい率・容積率にも注意が必要です。これらの規制により、買主がどのような建物を建てられるかが決まるため、事前に確認し説明できるようにしておくと良いでしょう。
最後に、地盤の状態やインフラの整備状況も確認しておくと安心です。地盤が弱い場合や上下水道、ガス、電気などのインフラが整備されていない場合は、売却前にその状況を把握しておくと、買主に安心感を与えられます。
家を売るならアドバンスライフ有限会社がおすすめ
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | アドバンスライフ有限会社 |
| 設立年月日 | 1990年4月6日 |
| 所在地 | 東京都世田谷区三軒茶屋1-39-7 ショッピングプラザベルアージュ102 |
| 公式サイト | https://advance-l.net |
世田谷区周辺で不動産を売却するなら、アドバンスライフ有限会社もおすすめです。アドバンスライフは世田谷区を中心に、不動産に関するサービスを提供している地域密着他の不動産会社です。
地域密着型ならではの圧倒的な集客力と豊富な経験・ノウハウで早期売却をサポートしています。ホームページでは、相場や査定額を無料で調べられるツールが利用できるのもポイントです。
実際に相談に行く前に自分で調べられます。住み替えや住宅ローンの利用、相続など、幅広いニーズに対応しているため、不動産の売却を検討している方は利用してみてください。
また、以下の記事ではアドバンスライフの特徴や口コミ、取引事例を紹介していますので、気になる方はぜひ参考にしてみてください。
まとめ
何も考えずにただ家を売り出しただけでは、売却価格が下がったり、売れないこともあるため、家を売る前には注意点をしっかりと把握するようにしましょう。
特に、ローン残額の確認や自己判断でのリフォームは避けるようにし、内覧の際は家の外観・内観が美しく見えるよう掃除や手入れを怠らないことが重要です。
アドバンスライフでは、豊富な取引実績を生かしながら、不動産のプロとして査定から売却まで、市況を踏まえた最適なプランをご提案します。家の売却にお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
