不動産売却における取得費は？計算式や取得費が不明な場合の対処法を解説

不動産を売却したときに課される譲渡所得税。この税金を計算するうえで重要になるのが『取得費』です。取得費を正しく把握していないと、実際の利益よりも多く課税されてしまい、不要な納税につながる恐れがあります。

本記事は、取得費の基礎知識、取得費に含まれる費用、計算方法、取得費が不明な場合の対処法、そして税金を抑えるための活用方法について解説しました。

また、以下の記事では世田谷区でおすすめの不動産売却会社を紹介していますので、こちらもあわせて参考にしてみるといいでしょう。

そもそも不動産売却における取得費とは？

取得費とは、売却する不動産を購入した際にかかった金額のことです。不動産の取得に関わる費用すべてが対象となり、購入金額だけでなく、仲介手数料や登記費用などの諸費用も含まれます。

売却時に発生する譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて算出するため、取得費を正確に把握することで、不要な税金の支払いを避けることができます。

取得費に含められる費用は？

取得費には、単に不動産を買ったときの価格だけでなく、購入に関連して支払ったさまざまな費用が含まれます。中には見落としがちな費用もあるため、詳細を確認しておくことが大切です。

ここからは、取得費に含められる費用について解説します。

• 不動産の購入費用
• 不動産購入時の諸費用
• 取得後の資産価値を上げるリフォーム費用

以下で詳しく解説します

不動産の購入費用

不動産を購入した際の代金は、取得費の基本となる部分です。売買契約書などで明示されている金額が対象となり、土地と建物の合計が取得費となります。

また、消費税が含まれている場合はその分も取得費に含めて問題ありません。取得費を正確に把握するためには、契約書の保管が非常に重要です。

不動産購入時の諸費用

購入時にかかった仲介手数料、登記費用、登録免許税、司法書士への報酬、印紙税などは、すべて取得費に含めることができます。こうした諸費用は不動産取得に直接かかわる支出であり、領収書や契約書などを残しておくことで証明できます。

これらの費用を漏れなく計上することで、課税対象額を減らすことが可能です。

取得後の資産価値を上げるリフォーム費用

物件を購入した後に行ったリフォームや増改築の費用も、取得費に含められる場合があります。たとえば耐震工事や水回りの改修、外壁の修繕などは、建物の価値を高める支出として認められやすい傾向にあります。

ただし、修繕費の中でも通常の維持管理目的のものは含まれないため、リフォームの目的や内容を明確にしておくことが必要です。

不動産売却における取得費の基本的な計算式

不動産売却における取得費は、以下の基本的な計算式で求められます。

取得費 = 購入価格 + 購入時の諸費用 + 設備投資・改良費

しかし、不動産の取得費を計算するときは、土地と建物を別々に考える必要があります。土地は時間が経っても価値が下がらないとみなされますが、建物は使用とともに古くなり価値が減少します。

この建物の価値減少を『減価償却』と呼びます。不動産売却時の取得費を計算する際は、土地はそのままの購入価格を使いますが、建物は購入価格から経過年数に応じた減価償却分を差し引いた金額を使います。これにより、正確な譲渡所得と税金の計算ができるのです。

建物の取得費の計算方法は、以下のとおりです。

建物の取得費 ＝ 購入価格 − 減価償却費

不動産売却における取得費が不明な場合の対処法

取得費を正確に把握できない場合でも、譲渡所得を算出するための対応策があります。資料が残っていない場合は、以下のような方法で対処することが可能です。

• 売買契約書や領収書を探して取得費を特定する
• 取得費が分からない場合は『売却価格の5％』を取得費として計算可能

以下で詳しく解説します。

売買契約書や領収書を探して取得費を特定する

まずは、当時の売買契約書や領収書、登記簿謄本などの資料を確認し、実際の取得費を特定できないかを確認します。特に売買価格が記載された契約書や、諸費用の明細が記載された請求書・領収書が残っていれば、取得費の算出が可能です。

古い資料であっても有効な証拠となるため、家族や相続人にも確認してみるとよいでしょう。

取得費が分からない場合は『売却価格の5％』を取得費として計算可能

どうしても取得費が分からない場合、税法上は売却価格の5％を取得費とみなして計算することが認められています。ただし、この方法を使うと実際の取得費よりも少なく見積もられることが多く、結果として譲渡所得が多くなり、税額が増えてしまいます。

したがって、可能な限り正確な資料を探し、実際の取得費をもとに計算するのが望ましいです。

不動産売却における取得費を活用して税金を抑える方法

取得費は、譲渡所得税を計算するうえで非常に重要な役割を果たします。正しく取得費を把握・計上することで、節税につながる可能性があります。

ここからは、不動産売却における取得費を活用して税金を抑える方法について解説します。

• 取得費を最大化するために計上できる費用を整理する
• リフォーム費用や測量費を取得費に含め、譲渡所得を減らす
• 取得費加算の特例を利用し、相続不動産の税負担を軽減する

以下で詳しく解説します。

取得費を最大化するために計上できる費用を整理する

取得費をできるだけ多く計上することで、譲渡所得が減り、税金の負担を抑えることが可能です。購入時の諸費用に加え、司法書士報酬、測量費、リフォーム代など、取得に関連する支出はすべて漏れなく拾い上げておきましょう。

証明資料として領収書・契約書を残しておくことで、後々のトラブル回避にもつながります。

リフォーム費用や測量費を取得費に含め、譲渡所得を減らす

リフォーム費用や測量費も、取得費として認められるケースがあります。とくに価値を高める工事や、建物の現状把握にかかる費用は、取得費として正当に含められる可能性が高いため、売却前にまとめて確認しておくと安心です。これにより譲渡所得の圧縮が期待できるでしょう。

取得費加算の特例を利用し、相続不動産の税負担を軽減する

相続により取得した不動産を売却する際は、取得費加算の特例が適用できる場合があります。相続税の一部を取得費として譲渡所得から差し引けるため、実質的に譲渡所得が減り、税額が軽減される仕組みです。

相続開始から3年10ヶ月以内に売却することなどが要件であり、早めの準備と専門家への相談をおすすめします。

不動産売却や取得費の計算でお悩みの方は、不動産会社に相談しよう！

不動産売却時の取得費計算は税金額を大きく左右する重要な要素ですが、購入時の資料がない場合や、リフォーム費用の扱い、減価償却の計算など複雑な側面があります。特に古い物件や相続不動産の場合、正確な取得費の算出が難しいケースも少なくありません。

税金に詳しい不動産会社なら、このような複雑な計算をサポートしてくれます。取得費を適正に計上するためのアドバイスや、特例適用の可能性を検討したりと、専門的な知識に基づいた提案を受けることも可能です。

また、不動産会社は税理士とも連携していることが多く、より複雑な税務相談にも対応できます。売却前の早い段階から相談することで、取得費の最適な計算方法を把握し、税負担を適正化することが可能です。

世田谷区でおすすめの不動産会社

ここからは、世田谷区でおすすめの不動産会社を2社紹介します。

• アドバンスライフ有限会社
• 東急リバブル株式会社

アドバンスライフ有限会社

アドバンスライフ有限会社は、東京都世田谷区・三軒茶屋を拠点に活動する不動産会社です。中古マンションや戸建て、土地の売買に特化し、『一歩先の暮らしを支える』という理念のもと、住まい選びから売却相談まで丁寧に対応しています。

公式サイトでは、不動産取引に関する基本的な疑問に答えるQ&Aも用意されており、初めての方でも安心できる配慮がされています。地域密着で信頼を築いてきた企業として、不動産売却に不安を感じている方にも心強いパートナーです。

東急リバブル株式会社

東急リバブル株式会社は、不動産売買や仲介サービスを全国展開している総合不動産会社です。2023年度も業界トップクラスの取引実績を持ち、個人の住まいから法人不動産まで幅広い分野で対応しています。

特に、的確な市場分析と独自の販売戦略により、スムーズな売却を可能にしている点が強みです。全国に店舗網を持ちつつ、地域のニーズにも柔軟に対応。不動産売却を安心して任せたい方にとって、有力な選択肢となる会社です。

まとめ

取得費は不動産売却において、譲渡所得税を正しく計算するための重要な要素です。取得費を適切に把握・計上することで、不要な税負担を回避することができます。

資料が残っていない場合でも代替方法があるため、あきらめずに確認・整理することが大切です。不安な方は、不動産会社や税理士に相談しながら、安心・納得のいく売却を目指しましょう。