不動産売却で相続税は発生する？発生するケースや計算方法など解説！

「相続した不動産を売却したいけど、相続税はかかるの？」

「相続税はどういうケースの時に発生するの？」

などと、不安に思う方も多いのではないでしょうか。実際に、相続の内容や状況によっては相続税が発生するケースがあり、売却前後の対応を誤ると余計な負担につながることもあります。

本記事は、不動産売却における相続税が発生するケースや、相続税の計算方法、納付期限、活用できる節税対策と特例について解説しました。相続した不動産の売却や相続税でお悩みの方は、本記事を読んでぜひ参考にしてみてください。

また、以下の記事では世田谷区でおすすめの不動産売却会社を紹介していますので、こちらもあわせて参考にしてみるといいでしょう。

不動産売却における相続税が発生するケースは？

相続した不動産を売却する場合、状況によっては相続税の支払い義務が生じることがあります。どのようなケースで発生するかを把握することが、無駄な税負担を避ける第一歩となります。

ここからは、不動産売却における相続税が発生するケースについて解説します。

• 相続財産の総額が基礎控除額を超えている場合
• 小規模宅地等の特例が適用されない場合
• 相続税の延納・物納をしている状態で不動産を売却する場合
• 相続税の納税期限（10ヶ月以内）に売却が間に合わなかった場合

それぞれのケースについて、以下で詳しく解説します。

相続財産の総額が基礎控除額を超えている場合

相続財産の評価額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えている場合、相続税が発生します。不動産は評価額が高くなる傾向があるため、現金や預貯金と合わせて控除額を上回るケースも多く見られます。

したがって、不動産を含めたすべての相続財産を正確に評価し、基礎控除の範囲内に収まっているかを確認することが大切です。

小規模宅地等の特例が適用されない場合

小規模宅地等の特例を使えば、一定の条件を満たす宅地に対して評価額の最大80％が減額されるため、相続税の負担が軽減されます。ただし、要件を満たさないとこの特例は適用されず、結果として評価額が高くなり、相続税の発生につながる可能性があります。

例えば、被相続人と同居していない親族が相続する場合などは、特例が認められないケースがあるため注意が必要です。

相続税の延納・物納をしている状態で不動産を売却する場合

相続税の納税が一括で難しい場合、延納や物納という制度を利用することができます。しかし、物納や延納の対象となっていた不動産を売却すると、その条件が変わるため、再度納税が求められる場合があります。

売却によって現金化されるため、その分の納税能力があると判断され、延納の残額を一括で支払うように指示されることもあるため注意が必要です。

相続税の納税期限（10ヶ月以内）に売却が間に合わなかった場合

相続税の納税期限は、相続の開始を知った日（通常は被相続人の死亡日）から10ヶ月以内です。この期間内に不動産を売却して納税資金を準備しようとしても、スムーズに売却が進まなかった場合は、納税期限に間に合わず延滞税が発生するリスクがあります。

相続した不動産を売却する際の相続税の計算方法

相続税の計算は複雑ですが、基本的な流れを理解しておくことで適切な対策を講じることができます。相続税の計算方法は以下の手順のとおりです。

1. 相続財産の評価額を計算する
2. 基礎控除額を差し引く
3. 課税遺産総額を法定相続分で按分する
4. 相続税の速算表で税額を計算する
5. 実際の相続割合に応じて税額を按分する

以下で詳しく解説します。

1.相続財産の評価額を計算する

相続税計算の最初のステップは、すべての相続財産の評価額を算出することです。土地は路線価方式、建物は固定資産税評価額、預貯金は額面価格で評価します。生命保険金や死亡退職金も一定の条件で相続財産に含まれます。

この財産評価額の合計から、被相続人の債務や葬式費用を差し引いた金額が課税価格の基礎となります。また、相続開始前3年以内の贈与財産も加算する必要があるので注意が必要です。

2.基礎控除額を差し引く

相続税には基礎控除制度があり、『3,000万円 + (600万円 × 法定相続人数)』の金額は課税されません。例えば、法定相続人が配偶者と子ども2人の場合、基礎控除額は4,800万円になります。

相続財産の評価額からこの基礎控除額を差し引いた金額が課税遺産総額となります。基礎控除額以下の相続財産であれば、相続税の申告は不要です。

3.課税遺産総額を法定相続分で按分する

課税遺産総額を、民法で定められた法定相続分に従って各相続人に割り振ります。配偶者と子どもがいる場合、配偶者は2分の1、残りを子どもで均等に分けるのが法定相続分です。

この按分はあくまで計算上のもので、実際の遺産分割方法とは関係なく行われます。この段階は仮の計算として行い、相続税の総額を求めるための手続きです。

4.相続税の速算表で税額を計算する

法定相続分で按分した各相続人の取得金額に、相続税の税率（10～55%の累進税率）を適用します。

例えば1,000万円までの部分は10%、3,000万円までの部分は15%というように、取得金額が大きくなるほど高い税率が適用されます。各相続人について計算した税額を合計したものが、相続税の総額です。

5.実際の相続割合に応じて税額を按分する

相続税の総額を、実際の相続財産の取得割合に応じて各相続人に按分します。この段階で、配偶者控除や未成年者控除などの各種特例・控除を適用します。

特に配偶者控除は重要で、配偶者が実際に取得した財産が1億6,000万円または法定相続分相当額までは相続税がかかりません。最終的に計算された金額が、各相続人が納付すべき相続税額となります。

不動産売却における相続税の納付期限は？

相続税の納付期限は、相続開始から10ヶ月以内です。申告と納税は原則として現金一括納付が求められるため、資金の準備を事前にしておくことが大切です。納付が遅れると延滞税や加算税が課されるため、注意してください。

どうしても納税が難しい場合は、税務署に申請することで延納や物納が認められることがありますが、条件が厳しく審査も必要になります。余裕を持った資金計画と、早めの売却準備が重要です。

相続した不動産を売却する際に活用できる節税対策と特例

ここからは、相続した不動産を売却する際に活用できる節税対策と特例について解説します。

• 取得費加算の特例
• 小規模宅地等の特例
• 相続空き家の3,000万円特別控除

以下で詳しく解説します。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続税の一部を売却不動産の取得費に加算できる制度です。相続開始から3年10ヶ月以内に売却する場合、支払った相続税額のうち、その不動産に対応する金額を取得費として譲渡所得から差し引くことができます。

したがって、譲渡所得が減額され、結果として所得税・住民税の負担が軽くなる仕組みです。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例では、相続税の計算時に宅地の評価額を最大80％減額することができます。居住用の宅地は330㎡まで、事業用の宅地は400㎡までが対象となり、要件を満たせば相続税の大幅な軽減が可能です。

ただし、この特例は相続税の節税には有効ですが、譲渡所得税の軽減には直接的な効果はありません。相続時の節税策として検討されます。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を一定の条件下で売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。昭和56年5月31日以前に建築された耐震性のない住宅などが対象となり、解体後の更地売却や耐震改修後の住宅売却などが条件に含まれます。

この制度を利用すれば、相続空き家の売却時に課税される所得税・住民税を大幅に減額できる可能性があります。

不動産売却や相続税にお悩みの方は不動産会社に相談しよう！

相続した不動産の売却には、相続税・譲渡所得税・各種控除や特例の知識が不可欠です。こうした税金の仕組みを正しく理解し、適切に対応するためには、不動産会社のサポートが有効です。

税務に詳しい担当者が在籍する会社であれば、売却時の税負担や適用可能な特例のアドバイスを受けられます。相続と売却をトータルでサポートしてくれる不動産会社を見つけることが、安心・納得のいく取引につながります。

世田谷区でおすすめの不動産会社

ここからは、世田谷区でおすすめの不動産会社を2社紹介します。

• アドバンスライフ有限会社
• 東急リバブル株式会社

アドバンスライフ有限会社

アドバンスライフ有限会社は、三軒茶屋を拠点に不動産売買を行う地域密着型の企業です。中古マンションや戸建て、土地などの取り扱いに強く、顧客の不安や不満に寄り添った提案を大切にしています。

社名には『一歩先の人生を叶える』という想いが込められており、住まいを通じて豊かな暮らしを提供することを目指しています。不動産の基本的な疑問にも丁寧に対応してくれるので、売却が初めての方でも安心して相談できる会社です。

東急リバブル株式会社

東急リバブル株式会社は、不動産仲介・売買を全国規模で展開する大手企業です。個人の住まいから法人資産まで幅広く対応し、2023年度も業界上位の取引実績を誇ります。

精度の高い査定と、売却活動を支える手厚いサポートが魅力。全国に広がるネットワークと情報力を活かし、スムーズかつ安心感のある売却を実現しています。不動産の売却を成功させたい方にとって、信頼できる選択肢のひとつです。

まとめ

相続した不動産の売却には、相続税や譲渡所得税の負担が伴う場合があります。税金の発生タイミングや計算方法を正しく理解し、控除や特例を活用することで、納税額を抑えることが可能です。

特に納税期限や条件の厳しい特例については、早めの準備が欠かせません。信頼できる不動産会社に相談しながら、納得のいく不動産売却を進めましょう。