不動産売却における税金の計算方法は？シュミレーションや節税について解説

「不動産を売却する際の税金ってどうやって計算するの？」

「税金は大きな金額だから、事前に把握しておきたい」

などと、疑問や不安に思う方も多いでしょう。不動産を売却した際、得た利益に応じて税金が発生する可能性があります。税金は一律ではなく、売却価格や所有期間、売却の状況によって異なります。

適切に税額を把握し、必要に応じて節税対策を講じることで、手取り金額を最大化することが可能です。

本記事では、不動産売却で発生する税金の種類や計算方法、シミュレーション方法、控除制度を活用した節税対策までを詳しく解説しました。

また、以下の記事では世田谷区でおすすめの不動産売却会社を紹介していますので、こちらもあわせて参考にしてみるといいでしょう。

そもそも不動産売却で発生する税金の種類は？

不動産売却で発生する主な税金は『譲渡所得税』『住民税』『復興特別所得税』の3種類です。これらは、売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課税されます。

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額で、課税対象はこの利益分となります。税率や課税の仕組みを理解することで、無駄な税負担を避けることが可能です。

不動産売却における税金の計算方法を解説

不動産売却における税金は、譲渡所得の金額と保有期間に基づいて計算されます。ここでは、具体的な計算方法や税率などについて解説します。

• 譲渡所得の計算式
• 税率の違い（短期譲渡・長期譲渡）
• 住民税・復興特別所得税を含めた総額計算のポイント

以下で詳しく解説します。

譲渡所得の計算式

譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費には、購入時の代金、仲介手数料、登記費用、リフォーム費用などが含まれます。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や測量費などが該当します。

税率の違い（短期譲渡・長期譲渡）

所有期間によって税率が異なります。

• 短期譲渡（5年以下）：所得税30.63％、住民税9％
• 長期譲渡（5年超）：所得税15.315％、住民税5％

この差は投機的な短期売買を抑制し、長期保有を促進する政策的意図があります。たとえば、1,000万円の譲渡所得が発生した場合、短期譲渡では約396万円の税金ですが、長期譲渡なら約203万円と半額近くになります。

したがって、可能であれば5年超の保有期間を経てから売却することで、税負担を大きく軽減することが可能です。また、税率に復興特別所得税（所得税の2.1％相当）が加算されるため、正確な税率を把握しておくことが重要です。

住民税・復興特別所得税を含めた総額計算のポイント

税金の総額は、譲渡所得に対してそれぞれの税率をかけることで算出されます。例えば、長期譲渡所得に対しては、所得税15.315％＋住民税5％＋復興特別所得税が適用され、合計で約20.315％が課税されます。

売却益が大きい場合は、数百万円単位の税金が発生することもあるため、正確な計算が必要です。

不動産売却における税金をシミュレーションする方法

不動産売却の税金をシミュレーションするには、まず譲渡所得の計算が基本となります。『譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)』の計算式を用い、そこから特別控除などを差し引いて課税対象額を算出します。この課税対象額に税率（短期譲渡39.63%、長期譲渡20.315%）を掛けて税額を求めます。

シミュレーションに必要な情報は、購入時の価格や諸経費、リフォーム費用などの取得費、予想売却価格、仲介手数料などの譲渡費用、所有期間、居住状況などです。国税庁のホームページや不動産会社のウェブサイトにあるシミュレーションツールを活用すれば、おおよその税額を把握できます。

売却前に税金面の見通しを立てておくことで、手取り額の最大化や資金計画の適正化が図れるでしょう。

不動産売却における節税対策｜適用できる控除と特例

税金を抑えるには、各種の控除制度や特例を活用することがポイントです。ここからは、不動産売却における節税対策について解説します。

• 3,000万円特別控除
• 買い替え特例
• 相続した不動産の取得費加算の特例

以下で詳しく解説します。

3,000万円特別控除

居住用財産を売却した際に適用できる3,000万円特別控除は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。適用条件は、売却する住宅に実際に居住していたこと、または転居後3年以内の売却であること、譲渡価額が1億円以下であることなどです。

この特例により、譲渡所得が3,000万円以下なら税金がゼロになり、それを超える場合も大幅な節税効果があります。適用には確定申告が必須で、住民票や登記簿謄本など居住実績を証明する書類が必要です。

したがって、マイホーム売却を検討している方は、この特例の適用条件を事前に確認し、計画的に進めることで税負担を最小限に抑えることができます。

買い替え特例

買い替え特例は、居住用財産を売却して新たな居住用財産を購入する場合に、譲渡益への課税を繰り延べられる制度です。売却価格以上の価格で新居を購入することを条件に、発生した譲渡所得の課税を将来に先送りできます。

適用条件は、売却の前年から翌年までの3年間に新居を取得すること、旧居と新居の両方に一定期間居住していること、譲渡価額が1億円以下であることなどです。この特例により、住み替え時の税負担を軽減できます。

ただし、将来新居を売却する際には繰り延べられた譲渡所得も含めて課税されるため、完全な非課税ではなく課税の先送りである点に注意が必要です。3,000万円特別控除と比較検討することをおすすめします。

相続した不動産の取得費加算の特例

相続した不動産を売却する際の取得費加算の特例は、被相続人が支払った相続税のうち、その不動産に対応する部分を取得費に加算できる制度です。取得費が増えることで譲渡所得が減少し、譲渡所得税の負担を軽減できます。

この特例は、相続開始から3年10ヶ月以内の売却に適用可能です。相続税評価額が高い不動産や、被相続人の取得費が不明な古い物件の売却時に特に効果的です。

相続税と譲渡所得税の両方を考慮した総合的な節税対策として、専門家に相談することをおすすめします。

不動産売却や税金問題でお悩みの方は不動産会社に相談しよう！

不動産売却に伴う税金問題は複雑で、適切な対応をしないと思わぬ税負担が生じる可能性があります。税金に詳しい不動産会社は、3,000万円特別控除や買換え特例など、状況に応じた控除制度の活用法を提案してくれます。

確定申告に必要な書類の準備や、税理士との連携にも対応し、総合的にサポートしてくれる会社も多いです。したがって、不動産売却を検討している方は、単に高値での売却だけでなく、税金面のアドバイスが得られる不動産会社を選ぶことが賢明です。無料相談などを活用して、最適な売却計画を立てましょう。

世田谷区でおすすめの不動産会社

税金のシミュレーションや控除の相談にも対応できる、信頼性の高い不動産会社を2社ご紹介します。

• アドバンスライフ有限会社
• 東急リバブル株式会社

安心して不動産売却を進めたい方におすすめです。

アドバンスライフ有限会社

アドバンスライフ有限会社は、東京都世田谷区・三軒茶屋に拠点を置く不動産会社です。中古マンションや戸建、土地の売買を中心に取り扱い、顧客一人ひとりのライフスタイルに合った住環境の提案を強みとしています。

『advance life＝より豊かな暮らしの実現』を理念とし、不動産を通じて安心と未来を届けることを目指しています。売却に関するQ&Aも公式サイトで公開しており、初めての方でも理解しやすい内容です。信頼感を重視したい方におすすめの不動産会社です。

東急リバブル株式会社

東急リバブル株式会社は、全国展開する大手不動産会社として、不動産の売買・仲介をトータルにサポートしています。

個人の住宅から法人不動産まで幅広く対応しており、2023年度も高水準の取扱件数と取引実績を記録。地域密着型の店舗展開に加え、正確な査定と的確な販売戦略で、売却をスムーズかつ安心して進められる点が特長です。

売却初心者から資産運用を目的とした方まで、幅広いニーズに応えてくれる頼れる企業です。

まとめ

不動産売却で発生する税金は、譲渡所得に基づいて計算され、所有期間や所得額に応じて税率が変動します。適切な計算と、控除制度の活用によって税負担を抑えることが可能です。

事前にシミュレーションを行い、制度の理解を深めたうえで売却を進めることで、手取り額を最大化できます。税金に関する不安がある方は、専門家や不動産会社に相談しながら、納得のいく売却を実現しましょう。