不動産売却で確定申告は必要？手続きや必要書類、注意点も解説！

不動産を売却した場合、利益が出ていれば確定申告が必要になるケースが多くあります。確定申告を怠ると税務署から指摘を受ける可能性があり、追徴課税の対象になることも。逆に、正しく申告することで控除や特例を活用して税金を軽減できるケースもあります。

本記事では、不動産売却時の確定申告の必要性や申告手続き、必要書類、そして注意点までを詳しく解説しました。

また、以下の記事では世田谷区でおすすめの不動産売却会社を紹介していますので、こちらもあわせて参考にしてみるといいでしょう。

不動産売却をした際に確定申告が必要なケース

不動産売却後の確定申告が必要なケースは主に利益が発生した場合です。具体的には、売却価格が取得費と譲渡費用の合計を上回り、譲渡所得が生じた場合に確定申告の義務が生じます。また、3000万円の特別控除などの特例を適用するためにも確定申告が必要です。

給与所得者でも、不動産売却による譲渡所得がある場合は原則として確定申告が必要となります。複数の不動産を売却して一部が利益、一部が損失の場合も、損益通算のために申告が必要です。相続した不動産を売却した場合も、取得費の特例適用などのために確定申告が求められます。

したがって、不動産売却で利益が出た場合や特例適用を希望する場合は、売却した年の翌年2月16日〜3月15日までの期間に確定申告を行う必要があります。

不動産売却をした際に確定申告が不要なケース

不動産売却後に確定申告が不要となるのは主に損失が発生した場合です。売却価格が取得費と譲渡費用の合計を下回り、譲渡損失が生じた場合、原則として確定申告は不要です。ただし、他の所得と損益通算したい場合は申告が必要となります。

居住用財産を売却し、譲渡損失が発生した場合でも、住宅ローン控除を受けている場合や損失を翌年以降に繰り越したい場合は確定申告が必要です。また、売却価格が500万円以下の場合も申告不要とされていますが、これは全ての譲渡資産の合計金額が500万円以下の場合に限ります。

したがって、不動産売却で損失が発生し、特に損益通算や損失繰越の必要がない場合は確定申告が不要となることがあります。ただし、個々の状況によって異なるため、判断に迷う場合は税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

不動産売却をした際に確定申告でかかる税金と計算方法

不動産を売却して譲渡所得が出た場合には、所得税と住民税が課税されます。ここではその計算方法や税率について整理します。

• 譲渡所得の計算式
• 短期譲渡と長期譲渡の税率の違い

以下で詳しく解説します。

譲渡所得の計算式

譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費には購入時の価格のほか、仲介手数料や登記費用、リフォーム費用などが含まれます。譲渡費用には売却時の仲介手数料や測量費などが含まれます。

短期譲渡と長期譲渡の税率の違い

不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで、適用される税率が異なります。

• 短期譲渡（5年以下）：所得税30.63％、住民税9％
• 長期譲渡（5年超）：所得税15.315％、住民税5％

この差は投機的な短期売買を抑制し、長期保有を促進する政策的意図があります。したがって、不動産投資や売却を検討する際は、この税率差を考慮した上で売却タイミングを検討することが賢明です。可能であれば、5年超の保有で税負担を半減させることができます。

不動産売却における確定申告の手続きと流れ

確定申告は売却した翌年の2月16日〜3月15日までの期間に行います。手続きの流れは以下の通りです。

1. 譲渡所得の計算（取得費や譲渡費用の算出）
2. 控除や特例の確認・適用
3. 確定申告書の作成（申告書B・第三表など）
4. 必要書類の準備
5. 税務署へ提出またはe-Taxで電子申告

不動産売却後の確定申告は、譲渡所得を計算するところから始まります。控除や特例の適用可否を確認したうえで、必要書類を揃えて申告書類を作成し、税務署へ提出します。e-Taxを使えば自宅から手続きが可能です。

事前準備をしっかり行うことで、申告作業をスムーズに進められるでしょう。

不動産売却における確定申告に必要な書類

不動産売却における確定申告には、いくつかの必要な書類があります。この書類を事前に準備しておくことで、スムーズに確定申告を行うことが可能です。以下の表に必要書類をまとめたので、ぜひお役立てください。

書類名	内容・用途	備考
売買契約書（売却時）	不動産の売却価格や売却日を証明するために必要	原本またはコピー可
売買契約書（購入時）	取得費を証明するために必要	購入時の契約書（10年以上前でも可）
仲介手数料やリフォーム費用などの領収書	譲渡費用や取得費に含める費用の証明書類	領収書・請求書・明細書など
登記事項証明書	所有者情報や物件内容の証明に使用	法務局で取得可能
住民票	3,000万円特別控除などの特例適用時に必要	売却物件が居住用である証明として使用
確定申告書（B様式）	所得の種類が複数ある場合に使用	所得税の申告用書式
譲渡所得の内訳書	譲渡所得の金額計算と明細の記載用	国税庁サイトで入手可
確定申告書付表（第三表）	分離課税される所得の申告に使用	譲渡所得がある場合に必要

その他、適用する特例に応じた添付書類も必要になるため、あらかじめ確認しておきましょう。

不動産売却で活用できる控除や特例で税負担を軽減しよう

不動産売却時には適切な特例や控除を活用することで、税負担を大幅に軽減できます。特に居住用財産の場合、3000万円特別控除を適用すれば最大3000万円までの譲渡益に課税されません。また、所有期間が10年超の場合には軽減税率の適用も可能です。

マイホームを売却して新たに住宅を購入する場合は、買換え特例を利用することで譲渡益課税の繰り延べが可能です。相続した不動産の売却では、取得費加算の特例を活用して課税対象額を減らせる場合もあります。

これらの特例は要件を満たし、確定申告で正しく手続きすることが必要です。したがって、不動産売却を検討する際は早い段階から税理士や不動産会社に相談し、自分の状況に適した特例や控除を把握しておくことが重要です。適切な税金対策で手取り額を最大化しましょう。

不動産売却をした際の確定申告で失敗しないための注意点

ここからは、不動産売却をした際の確定申告で失敗しないための注意点について解説します。

• 控除を適用するための条件を事前に確認する
• 売却時の取得費や譲渡費用を正確に計算し、納税額を抑える

以下で詳しく解説します。

控除を適用するための条件を事前に確認する

不動産売却の確定申告で最も重要なのは、各種控除や特例の適用条件を事前に把握することです。居住用財産の3000万円特別控除は、一定期間の居住実績や親族間取引でないことなど複数の要件があります。

また、特例適用には期限内の確定申告が必須となります。そのため、売却前から税理士に相談し、適用可能な控除や必要書類を確認しておくことで、申告ミスを防げます。

売却時の取得費や譲渡費用を正確に計算し、納税額を抑える

不動産売却時の税負担を抑えるには、取得費と譲渡費用を漏れなく計上することが重要です。取得費には購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料や登記費用も含まれます。

また、所有期間中のリフォーム費用も取得費に算入可能です。譲渡費用には売却時の仲介手数料や広告費なども含まれます。これらを正確に計算することで課税対象となる譲渡所得を適正に抑え、納税額を軽減できます。

不動産売却や確定申告で悩んでいる方は、不動産会社に相談しよう！

不動産売却に関する税金は非常に複雑であり、確定申告も一度きりの経験では難しく感じる方も多いでしょう。したがって、税務知識を備えた不動産会社に相談することで、適切なアドバイスを受けることが可能です。

経験豊富な担当者であれば、控除制度の提案や取得費の整理方法なども含めたサポートが期待できます。安心して売却と申告を進めるためにも、専門家の力を借りることをおすすめします。

世田谷区でおすすめの不動産会社

世田谷区で不動産売却を検討している方に向けて、信頼できる不動産会社を2社ご紹介します。税金や確定申告に関する相談にも対応しており、初心者でも安心して任せられる体制が整っています。

• アドバンスライフ有限会社
• 東急リバブル株式会社

アドバンスライフ有限会社

アドバンスライフ有限会社は、三軒茶屋を拠点に活動する地域密着型の不動産会社です。中古マンションや戸建て、土地の売買に対応し、顧客のライフスタイルに合った住まいの提案を大切にしています。

会社名には『一歩先の人生を支える』という想いが込められており、売却や購入を通してより良い暮らしの実現をサポート。売却に関する基本知識をQ&Aで丁寧に説明するなど、ユーザー目線の姿勢も魅力です。誠実な対応を求める方におすすめの一社です。

東急リバブル株式会社

東急リバブル株式会社は、全国に広がるネットワークを活かし、個人から法人まで幅広い不動産売却ニーズに応える総合不動産企業です。2023年度には業界内でも上位に入る取引実績を記録しており、確かな販売力が特長です。

売却査定や提案、契約までの流れがスムーズで、安心して任せられる体制が整っています。経験豊富な担当者によるきめ細かなサポートが受けられるため、不動産売却を確実に進めたい方に最適な会社といえるでしょう。

まとめ

不動産売却で利益が出た場合は、確定申告が必要になるケースが多くあります。正しい手続きと必要書類をそろえることで、控除や特例を活用して納税額を抑えることが可能です。

一方で、申告ミスや条件の見落としにより、本来の控除を受けられないリスクもあります。不安がある場合は、税務に詳しい不動産会社へ早めに相談し、確実な申告と納得のいく売却を目指しましょう。