不動産売却で住民税は上がる？計算方法や住民税を抑える方法を解説！

不動産を売却すると、売却益に応じて所得税や住民税が課税されます。なかでも住民税は毎年支払う税金であるため、不動産売却によって一時的に金額が増える可能性があります。

税金の仕組みを理解せずに売却を進めると、後から高額な住民税に驚くこともあるでしょう。税問題は事前にしっかり確認し、把握しておくことが重要です。本記事では、不動産売却で住民税が上がるケースや計算方法、税率や支払い方法、そして住民税を抑える方法などについて解説しました。

また、以下の記事では世田谷区でおすすめの不動産売却会社を紹介していますので、こちらもあわせて参考にしてみるといいでしょう。

不動産売却で住民税が上がるケース

不動産売却による譲渡所得は、翌年の住民税計算に影響を与えることがあります。特に高額な利益が発生した場合、翌年度の住民税が大幅に上昇するケースがあります。住民税は前年の所得を基に計算されるため、不動産売却を行った翌年に税負担増となって現れるので注意が必要です。

一般的な給与所得者が不動産を高値で売却すると、通常の所得に加えて譲渡所得が上乗せされるため、累進課税の影響で住民税が増加します。例えば、5000万円の譲渡所得が発生した場合、住民税の所得割（税率10％）だけでも約500万円の負担増となる可能性があります。

したがって、不動産売却を計画する際には、譲渡所得税だけでなく翌年の住民税増加も視野に入れた資金計画を立てることが重要です。特例制度の活用や売却時期の調整など、税理士や不動産会社に相談しながら適切な対策を講じることで、税負担の影響を軽減できる場合もあります。

不動産売却における住民税の計算方法

不動産売却に関する住民税は、『譲渡所得』を基に計算されます。譲渡所得は、利益が出た場合のみ課税対象となります。まず、譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却金額 －（取得費 － 減価償却費）－ 譲渡費用

その上で、保有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分され、税率が変動します。住民税の計算方法は以下のとおりです。

住民税額 ＝ 譲渡所得 × 税率

不動産売却における譲渡所得にかかる住民税率

不動産の所有期間が5年を超えるかどうかによって、課される住民税率は変わります。5年を超える長期譲渡所得の場合は住民税率が5％、5年以下の短期譲渡所得の場合は住民税率が9％になります。

所得税と異なり、住民税は自治体によって一律の税率で課税される点が特徴です。売却のタイミングや所有期間によって税額が大きく異なるため、計算前にしっかりと確認することが重要です。

不動産売却における住民税を支払うタイミング

住民税の支払いタイミングは、売却を行った翌年の6月頃になります。売却益を得た年の翌年に、確定申告に基づいて課税された住民税が通知され、市区町村から納税通知書が届きます。

給与所得がある場合は、勤務先での特別徴収として給与天引きされることもありますが、自営業者などは普通徴収として個別に支払う必要があります。いずれにしても、納税の準備は早めにしておくべきでしょう。

不動産売却における住民税の支払い方法

住民税の支払いは、自治体から届く納税通知書に基づいて行います。支払い方法には、銀行窓口、コンビニ、口座振替、インターネットバンキングなどがあり、自治体によって対応状況は異なります。

特別徴収の場合は給与から自動的に差し引かれますが、普通徴収の場合は自身で納付する必要があるため、納期や支払い方法の確認が重要です。納付漏れを防ぐためには、通知書の内容をしっかり確認し、期日までに支払うことが大切です。

不動産売却における住民税を抑える方法

不動産売却による住民税の負担を抑えるには、控除や特例制度を活用することが有効です。これらの制度を正しく理解し、事前に準備することで税額を大きく軽減できる可能性があります。

ここからは、不動産売却における住民税を抑える方法について解説します。

• 3,000万円特別控除を活用する
• 軽減税率の特例を利用する
• 買い替え特例で住民税の支払いを繰り延べる

以下で、それぞれの対策について詳しく解説します。

3,000万円特別控除を活用する

居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円までを控除できる制度です。この特別控除が適用されれば、譲渡所得がゼロになり、結果的に住民税の課税対象もなくなります。

利用には、過去に同様の控除を受けていないことや、売却相手が親族でないことなどの条件があります。控除を受けるには確定申告が必要なため、適用条件と手続きを事前に確認しておきましょう。

軽減税率の特例を利用する

不動産の所有期間が10年を超え、かつ一定の条件を満たす場合、譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。この特例を利用すると、長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については住民税率が4％に引き下げられます。

通常の5％に比べて低くなるため、大きな節税効果が期待できるでしょう。こちらも確定申告が必要で、適用条件が細かく定められているため注意が必要です。

買い替え特例で住民税の支払いを繰り延べる

一定の条件を満たす場合、住居を買い替えることで譲渡所得にかかる課税を将来に繰り延べられる『買い替え特例』があります。この制度を活用すれば、当面の住民税負担を抑えることができます。

ただし、繰り延べられた課税は将来の売却時に発生するため、完全に免除されるわけではありません。利用にあたっては、売却・購入のタイミングや要件をしっかり把握することが重要です。

不動産売却における税金問題は難しいので、不動産会社に相談しよう！

不動産売却時の税金問題は非常に複雑で、譲渡所得税や住民税、固定資産税など多岐にわたります。特に譲渡所得の計算では、取得費や譲渡費用の範囲、特別控除や軽減税率の適用条件など専門的な知識が必要です。しかし、これらを正確に把握していないと思わぬ税負担が生じたり、逆に節税機会を逃してしまう可能性があります。

税金に詳しい不動産会社は、所有期間や物件の状況に応じた税金対策を提案してくれます。3,000万円特別控除や買い換え特例など、適用可能な制度を最大限活用するアドバイスも受けることが可能です。また、確定申告に必要な書類の準備や税理士の紹介など、総合的なサポートも期待できることも魅力のひとつです。

したがって、不動産売却を検討する際は、早い段階から税金対策に詳しい不動産会社に相談し、税負担を含めた最適な売却計画を立てることをおすすめします。

世田谷区でおすすめの不動産会社

世田谷区で不動産売却を検討している方に向けて、信頼できる不動産会社を2社ご紹介します。いずれも住民税を含む税金対策の相談にも対応しており、初めての売却でも安心して相談できる体制が整っています。

• アドバンスライフ有限会社
• 東急リバブル株式会社

アドバンスライフ有限会社

アドバンスライフ有限会社は、三軒茶屋を拠点に不動産売買を行う会社で、中古マンションや戸建て、土地の取引に対応しています。社名には『生活を一歩前へ進める』という想いが込められており、顧客の将来を見据えた住環境の提案を大切にしています。

不動産売却に関する疑問にも丁寧に答える姿勢がサイトにも表れており、信頼できる対応が魅力です。地域密着型で親身な対応を求める方に、特におすすめできる企業です。

東急リバブル株式会社

東急リバブル株式会社は、全国で不動産仲介・売買を展開する大手不動産会社です。2023年度も不動産取引件数・総額ともにトップクラスの実績を持ち、個人・法人を問わず幅広いニーズに対応しています。

強みは、豊富な実績と独自の情報ネットワークを活かしたスピーディーで的確な売却提案。都市部から郊外まで対応可能な安心感があり、信頼できる売却先を探している方にとって非常に頼れる存在です。

まとめ

不動産売却によって一時的に住民税が上がることがありますが、正しい知識と準備があれば無駄な税負担を避けることが可能です。譲渡所得の計算方法や税率、控除制度の内容をしっかり把握し、必要に応じて不動産会社や税理士と連携して進めることが大切です。

節税のためには、売却のタイミングや特例の活用も重要なポイントです。信頼できる不動産会社を選び、納得のいく不動産売却を目指しましょう。