離婚で住宅ローンが残っている住宅を売却する際、売却のタイミングや気をつけておくべきことについて詳しく知りたいと思っている方は、多いのではないでしょうか。離婚で住宅ローンが残っている住宅を売却する際は、不動産の名義人や売却予定価格などをチェックしておく必要があります。
売却のタイミングを間違えたり売却価格で住宅ローンを返済できなかったりすると、後悔する可能性が高いです。そこでこの記事では、離婚で住宅ローンが残っている住宅を売却する際のタイミングや、住宅を売却する前にチェックしておくポイントについて解説します。
離婚で住宅ローンが残っている住宅をスムーズに売却するためにも、この記事をチェックしてみてください。
また、以下の記事では世田谷区でおすすめの不動産売却会社を紹介していますので、こちらもあわせて参考にしてみるといいでしょう。
住宅ローンが残っている不動産の売却は離婚前か離婚後どっち？
ここでは、住宅ローンが残っている不動産の売却は、離婚前か離婚後どちらがいいかについて解説します。それぞれのメリット・デメリットについて紹介するため、参考にしてみてください。
離婚前に売却する場合
離婚前に売却するのは特段の理由がない限り避けましょう。離婚前に財産分与をしてしまうと、贈与とみなされる可能性があります。
また、売却時期によっては、不動産市場の状況によって、希望の価格で売却できない可能性も考えられます。
離婚後に売却する場合
離婚後の売却のメリットは、売却活動に専念できるところです。離婚に関わる複雑な手続きが済んだ後に売却活動ができるため、高値で売却できる可能性があります。
ただし、固定資産税の支払い義務が生じる可能性があります。固定資産税は売却初年度1年分の支払い義務が売主に発生してしまうのがポイントです。
また、売却活動中は離婚相手と連絡を取らないといけないケースが多いため、負担に感じるケースもあるでしょう。
離婚で不動産を売却する際のチェックポイント
離婚で不動産を売却する際のチェックポイントは以下の4つです。
それぞれのポイントを把握して、スムーズに不動産を売却できるようにしましょう。
不動産の名義人
不動産の名義人が誰になっているのかは、売却を進める上で非常に重要なポイントです。一般的に、不動産の名義人は不動産の所有者であり、売却の決定権も持ちます。
離婚の際には夫婦どちらの名義になっているか、あるいは共有になっているかによって、売却の手続きが大きく変わるのがポイントです。不動産がどちらか一方の名義になっている場合、名義人が売却の決定をおこなえます。
しかし、共有になっている場合は双方の合意が必要となり、売却交渉が複雑化する可能性があります。事前に売却する不動産の名義人が誰になっているかをチェックしておきましょう。
住宅ローンの残債
住宅ローンが残っている状態で家を売却する場合、まず考えなければならないのが、ローンの残債です。一般的に、売却によって得られたお金から、残りのローンを完済します。
住宅ローンの残債は住宅ローンを借りている金融機関に問い合わせれば分かります。繰り上げ返済する際は手数料がかかるケースがあるため、総返済額を確認しておきましょう。
不動産の現状価格
不動産の現状価格を正確に把握することも重要です。現状価格を知ることで、売却のスケジュールや資金計画を立てられます。
不動産の現状価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。複数の不動産会社に依頼すると、おおよそいくらぐらいで売却できるかが分かります。
オーバーローンかアンダーローンか
住宅ローンの残債と不動産の査定から、オーバーローンかアンダーローンかをチェックしましょう。アンダーローンの場合は、通常の売却方法で不動産を売却できるため、問題なく売却活動ができます。
一方、オーバーローンになりそうな場合、自己資金をプラスして一括返済する必要があります。一括返済できない場合や住宅ローンの返済自体が困難な場合は、任意売却を検討しましょう。
住宅ローン返済中の不動産を離婚で売却する際の注意点
住宅ローン返済中の不動産を離婚で売却する際の注意点は以下の3つです。
それぞれの注意点をチェックして、不動産売却で後悔しないようにしましょう。
住宅ローンを利用している金融機関に連絡する
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、住宅ローンを利用している金融機関に連絡する必要があります。なぜなら、住宅ローンは不動産を担保にして借入をしているため、売却することでローンを完済する必要があるからです。
金融機関へ連絡せずに売却してしまうと、債務不履行となり、法的処置を取られる可能性があります。金融機関への連絡は、できるだけ早い段階で行うことが大切です。
売却のスケジュールや手続きについて相談し、円滑な手続きを進めるためのアドバイスを受けられます。売却によってローン残高が不足する場合には、不足分の返済方法についても相談しましょう。
すぐに売却できるとは限らない
不動産はすぐに売却できるという保証はないということを理解しておくことが重要です。特に、不動産市場や金利の状況によっては、売却期間が長引く可能性があります。
すぐに財産分与をしたくても、できない可能性が高いと思っておきましょう。スピーディーに現金化したい場合は、不動産会社の直接買取を選ぶのもひとつの手段です。
ただし、買取は仲介売買に比べて売却額が低くなるため、オーバーローンにならないように注意しましょう。
売却できるのは名義人のみ
不動産の売却は、原則としてその不動産の名義人である人しかおこなえません。住宅ローンを夫婦で組んでいたとしても、売却できるのは不動産の名義人となっている人、ということです。
離婚協議の際に自宅を売却することになった場合、まず確認すべきは不動産の名義人がどちらかということです。自身が名義人であれば、そのまま売却手続きを進めることができます。
しかし、相手の名義になっている場合は、相手から売却の同意を得る、または、名義変更の手続きをおこなう必要があります。
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| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | アドバンスライフ有限会社 |
| 設立年月日 | 1990年4月6日 |
| 所在地 | 東京都世田谷区三軒茶屋1-39-7 ショッピングプラザベルアージュ102 |
| 公式サイト | https://advance-l.net |
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まとめ
住宅ローンが残っている住宅を離婚で売却する際は、離婚後に売却しましょう。離婚前に売却すると贈与税の対象になる可能性があります。
また、売却額で返す際は、オーバーローンになっていないかをチェックする必要があります。スムーズに売却できるよう、不動産の名義人が誰なのかも確認しておきましょう。
この記事を参考にして、離婚で住宅ローンが残っている不動産をスムーズに売却できるようにしましょう。
