住宅ローン返済中でも売却できる？
オーバーローンの場合の売却方法を知りたい
このように、住宅ローン返済中の不動産の売却方法について詳しく知りたいと思っている方は、多いのではないでしょうか。住宅ローン返済中でもオーバーローンでなければ売却できます。
ただし、オーバーローンの場合、理想の売却ができない可能性が高いです。そこでこの記事では、住宅ローン返済中の不動産でも売却できるのかやオーバーローンの売却方法について解説します。
住宅ローン返済中の不動産をスムーズに売却できるようにするためにも、この記事をチェックしてみてください。
また、以下の記事では世田谷区でおすすめの不動産売却会社を紹介していますので、こちらもあわせて参考にしてみるといいでしょう。
住宅ローン返済中でも売却できる？
住宅ローン返済中でも住宅を売却できます。ただし、住宅ローンを返済中の場合、不動産に抵当権が設定されています。
抵当権が付いたままでは、原則として家を売却することはできません。売却と同時に抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消するためには、住宅ローンの残債を全額返済することが必要です。
住宅ローン返済中の不動産を売却する前にすべきこと
住宅ローン返済中の不動産を売却する前にすべきことは以下の3つです。
事前にすべきことを把握して、住宅ローン返済中の不動産をスムーズに売却できるようにしましょう。
住宅ローンの残債を確認する
住宅ローンが残っている状態で不動産を売却する場合、最も重要なのがローンの残債の確認です。ローンの残債がわからないと、不動産の売却価格の決定や通常の売却ができるか分かりません。
住宅ローンの残債は、金融機関に直接問い合わせて、現在の残債や返済額を確認することが大切です。借入額だけでなく、利息や手数料なども含めた総返済額についても確認しておきましょう。
ローンの種類によっては、繰り上げ返済による手数料が発生する場合もあります。
査定価格を確認する
住宅ローンの残債の確認と一緒にすべきなのが、売却査定価格です。住宅ローンが残っている場合、売却額からローンの残債を差し引いた金額が手元に残るからです。
査定価格が分かれば、希望する金額で売却できるかどうかを事前に把握できます。査定価格は、不動産会社によって異なるケースが多いです。
複数の不動産会社に査定を依頼し、売却相場を把握しておきましょう。
売却にかかる諸費用を確認する
不動産の売却には以下のような諸費用がかかります。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 司法書士費用
- 所得税
- 印紙税
仲介手数料は不動産会社との契約によって金額が変わります。最大は売上額の3%+ 6万円です。ただし、不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、仲介手数料がかかりません。
また、不動産の状況によって、リフォーム費用がかかる可能性があるでしょう。たとえば、住宅の状態が老朽化していたり、設備が古い場合などです。
不動産会社に相談することで、より詳細な見積もりを出してもらえます。事前に諸費用を含めた金額を出してもらいましょう。
住宅ローンの残債が売却額を上回る場合の売却方法
住宅ローンの残債が売却額を上回る場合の売却方法は以下の3つです。
それぞれの売却方法を把握して、オーバーローンの適切な売却方法を知りましょう。
住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、現在の住宅ローンの残債と新しい住宅を購入するための資金をまとめて借り入れできるローンです。オーバーローン状態でも、新しい住まいに住み替えることができる可能性があります。
住み替えローンを利用するメリットは、現在の住宅を売却して、新しい住宅を購入するという一連の手続きをスムーズに行えることです。また、住宅ローンの組み直しによって、金利の低い商品に切り替えることができ、返済額の軽減も期待できます。
ただし、住み替えローンは、すべてのケースで利用できるわけではありません。審査が厳しく、利用できる金融機関も限られている場合があります。オーバーローンが大きい場合や、収入が安定していない場合は、利用が難しいケースも多いです。
差額を自己資金で補う
自己資金で差額を補う方法は、住宅ローンを一括返済するもっとも一般的な解決策のひとつです。売却によって得られた金額と不足しているローン残高の差額を自己資金で補填することで、ローンを完済し物件の所有権を移転できます。
自己資金で差額を補う方法は、手続きが比較的シンプルで、迅速に売却を進められるというメリットがあります。しかし、準備できる自己資金の額によっては、売却が困難になる場合や、生活に大きな影響が出る可能性があるため、慎重な検討が必要です。
任意売却を検討する
住宅ローンの返済が困難な場合は、任意売却を検討しましょう。任意売却とは債務超過となった不動産を、債権者の同意を得て市場価格で売却する方法です。
住宅ローンを滞納し続けると、競売にかけられる可能性があります。競売にかけられると、通常の売却価格の70％ほどで売りに出されます。
一方、任意売却は競売と比べて、売却価格をある程度自由に決められることや、手続きがスムーズに進められるのがメリットです。ただし、任意売却には専門的な知識が必要となり、手続きは複雑です。
任意売却を検討する際は、まずは専門家である司法書士や弁護士に相談しましょう。
住宅ローン返済中の不動産を売却する際のポイント
住宅ローン返済中の不動産を売却する際のポイントは以下の2つです。
それぞれのポイントを把握することで、売却での失敗を防げるでしょう。
税金特例を利用する
住宅ローン返済中の不動産売却で利用できる税金特例として、代表的なものに「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」があります。一定の要件を満たせば、売却益から最大3,000万円までを控除できる制度です。
売却する不動産が自宅として実際に使用されていた場合などが挙げられます。居住用の不動産を売却して利益がでた場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を利用すると、3,000万円までの利益を控除できます。
ただし、適用要件は複雑なため、不動産会社に相談しておきましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、複数の不動産会社に査定を依頼することが非常に重要です。動産会社によって査定額は異なることが多く、より高い価格で売却できる可能性を高められます。
また、不動産会社によって強みが異なります。たとえば、ある不動産会社は地域に強い、別の会社は高額物件の取り扱いに慣れているなどです。
複数の会社に依頼することで、自社の物件に合った会社を選ぶことができます。
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| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | アドバンスライフ有限会社 |
| 設立年月日 | 1990年4月6日 |
| 所在地 | 東京都世田谷区三軒茶屋1-39-7 ショッピングプラザベルアージュ102 |
| 公式サイト | https://advance-l.net |
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また、以下の記事ではアドバンスライフの特徴や口コミ、取引事例を紹介していますので、気になる方はぜひ参考にしてみてください。
まとめ
住宅ローン返済中の不動産でもオーバーローンにならなければ、通常通り売却できます。オーバーローンの場合でも一括返済できれば、売却できます。
オーバーローンで一括返済できない場合は、自己資金で補填して返済するのもひとつの手段です。住宅ローンの返済の滞納が続く場合は、任意売却を検討しましょう。
この記事を参考にして、住宅ローン返済中の不動産をスムーズに売却できるようにしましょう。
