不動産売却の流れを8ステップで解説！不動産売却時に必要な書類まで紹介

「不動産売却ってどんな流れで進むの？」
「不動産売却の手順がわからないから不安…」

不動産売却では、情報収集から確定申告まで8つのステップを踏む必要があります。流れをしっかりと理解しておくことで、焦ることなくスムーズな売却を実現できます。

そこで本記事では、「何から始めたら良いか分からない」という方に向けて、売却の流れや必要な書類、売却時の注意点などを詳しく解説しています。スムーズかつ効率的に売却を進められるよう、この記事を参考に準備を進めていきましょう。

また、以下の記事では世田谷区でおすすめの不動産売却会社を紹介していますので、こちらもあわせて参考にしてみるといいでしょう。

不動産売却の流れ8ステップを解説

不動産売却を決めてから引き渡しまで手順は8ステップあり、全体でかかるおおよその期間は5～6ヶ月程度です。

• 売買価格の相場を調べる
• 不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動を開始する
• 購入希望者の対応をする
• 買主と売買契約を結ぶ
• 物件の引き渡しと決済を行う
• 確定申告を行う

以下で流れを詳しく解説していきます。

売買価格の相場を調べる

不動産を売却する際には、事前に相場をしっかりと把握することが重要です。なぜなら、相場を自分で把握することで、適正な売却価格を設定でき、スムーズな取引に繋げることができるからです。

相場調査は、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」や、不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」といったサイトを活用することで、実際の取引価格を調べることが可能です。

また、SUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトで、類似物件の価格を比較することもできます。さらに、不動産会社に相談することで、専門的な知識に基づいたアドバイスを受けることもできるでしょう。

複数の方法で相場を調べ、適正な価格設定を行うことで、より良い条件で売却できる可能性が高まります。

不動産会社に査定を依頼する

不動産を売却する際には、事前に相場を把握し、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。不動産会社に査定を依頼する方法はいくつかありますが、近年では、インターネットの一括査定サイトが使いやすいでしょう。

一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼でき、それぞれの会社が提示する査定額を比較検討することが可能です。

また、査定には、インターネットや電話で簡単にできる「簡易査定」と、不動産会社が実際に物件を訪問して行う「訪問査定」の2種類があります。

簡易査定は手軽ですが、訪問査定に比べて精度が低い傾向があります。一方で訪問査定は、より詳細な情報に基づいた正確な査定額が期待できます。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

信頼できる不動産会社が見つかったら、売買の仲介を依頼するために『媒介契約』を結びます。媒介契約には、売主の自由度や不動産会社の義務が異なる『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』『一般媒介契約』の3種類があります。

専属専任媒介契約や専任媒介契約は、一つの不動産会社にのみ売却を委託する拘束力のある契約方式です。一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却活動を委託できる最も自由度の高い契約です。

媒介契約を結ぶと、不動産会社は売却活動を行い、買主が見つかった際に売買契約を結ぶ手続きを代行してくれます。

売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動がスタートします。まず、不動産会社と協力して、物件の売りとなる特徴や駅からの距離などの周辺環境を明確にし、最適な販売戦略を立てます。

この戦略に基づき、不動産会社は、インターネット広告への掲載やチラシのポスティングなど、様々な方法で物件の情報を発信し、より多くの購入希望者を募ります。

また、売却価格については売主が最終的に決定しますが、不動産会社と相談しながら、周辺の相場を参考に適正な価格を設定することが大切です。

購入希望者の対応をする

不動産売却において、購入希望者による内覧は非常に重要です。物件の特徴や周辺環境、住み心地など、購入者が気になる情報を具体的に説明することで、購入後のイメージを膨らませてもらい、スムーズな売却へと繋げることができます。

ただし、売主には、物件に関する情報を正確に開示する義務があるため、契約後に瑕疵（かし）が発覚した場合、契約解除や損害賠償請求などのトラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。

不動産会社に売却を依頼している場合は、基本的に不動産会社が内覧対応を行います。不動産会社は、売主の代わりに物件を案内し、購入希望者の質問に答えます。売主は、不動産会社から内覧日程などの情報を伝えられるため、直接対応する必要はありません。

買主と売買契約を結ぶ

買主が決定すると不動産売買契約を結びます。売主・買主双方の不動産会社が集まり、売買代金の支払い方法や契約解除の規定などが記載された「重要事項説明書」に基づいて売買契約の内容を宅地建物取引士と一緒に確認します。

契約時には、売主と買主が売買契約書に署名・押印し、手付金の授受が行われます。残金は物件引渡し時に支払われ、仲介手数料は契約成立時に50％、引渡し時に残りの50％を支払います。

契約に必要な書類として、実印、身分証明書、登記済権利証、印鑑証明書などが必要です。

物件の引き渡しと決済を行う

物件の引渡しは、通常、決済と同じ日に行われます。この際、売主から買主への所有権を移転する「所有権移転登記」の手続きも同時に行われ、買主側が司法書士を通じて手続きを進めるのが一般的です。

売主が住宅ローンを利用して物件を購入していた場合、完済後に「抵当権抹消登記」を行う必要があります。住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的に抹消されないため、手続きを忘れずに行いましょう。

また、引渡し日以降の固定資産税や都市計画税は、通常買主が負担します。これらの税金は毎年1月1日時点の所有者に対して課税されますが、決済日を基準に、引渡し前日までは売主負担、引渡し日からは買主負担として日割りで精算されるのが一般的です。

確定申告を行う

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月中旬から3月中旬（通常2月16日〜3月15日）に行います。利益が出た場合も損失が出た場合も、確定申告をすることで税金の控除や特例を受けられる可能性があります。

申告に必要な書類として、住民票（市区町村役場）、登記事項証明書（法務局）、源泉徴収票（勤務先）、確定申告書（税務署）などが必要です。

もし売却で損失が発生した場合でも、「損失の特例」によって他の所得と相殺することができ、税負担を軽減できます。

不動産売却時に必要な書類一覧

不動産売却時には、多くの書類を準備する必要があり、物件の種類によって必要な書類が異なります。以下の表は、物件の種類ごとに必要な書類をまとめたものです。

項目	一戸建て	マンション	土地
登記済証（権利証）または登記識別情報	〇	〇	〇
本人確認書類	〇	〇	〇
物件の間取り図	〇	〇	×
確認申請書、確認済証、検査済証	〇	×	×
耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書	△	△	×
固定資産税、都市計画税納税通知書の写し	〇	〇	〇
実印・印鑑証明書	〇	〇	〇
固定資産評価証明書	〇	〇	〇
住民票	〇	〇	〇
土地測量図・境界確認書	〇	×	〇
抵当権抹消書類	〇	〇	〇
買主に引き渡す書類（管理規約やパンフレットなど）	×	〇	×
確定申告書	△	△	△
確定申告書	△	△	△
売却物件の売却時の売買契約書（コピー）	△	△	△
売却物件の購入時の売買契約書（コピー）	△	△	△
仲介手数料、印紙税などの領収書

◯：必要

△：任意または該当する場合のみ  

✕：不要

このように、不動産売却に必要な書類は多岐にわたります。書類が揃ってからでないと売却活動が開始できないわけではありませんが、所有者や物件の権利関係を明確にするため、事前に可能な限り準備しておくことが重要です。

不動産売却で抑えておきたいポイント3つ

不動産売却で抑えておきたいポイントは以下の3つです。

• 不動産売却時にかかる費用と税金を把握しておく
• 早い段階で査定を依頼しておく
• 分からないことは専門家にすぐ相談する

順に解説します。

不動産売却時にかかる費用と税金を把握しておく

不動産を売却する際には、さまざまな費用が発生します。これらの費用は「必ず発生する費用」と「状況に応じて発生する費用」の2種類に分かれます。

【必ず発生する費用】には、以下が含まれます。

• 仲介手数料：取引額の3%+ 6万円が目安で、上限があります。
• 登録免許税：不動産1件につき1,000円。司法書士に依頼する場合、別途約1.5万円かかります。
• 印紙税：売買金額によって異なり、1,000万円以上5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円以上1億円以下の場合は3万円です（軽減税率適用あり）。

【状況に応じて発生する費用】には、次のようなものがあります。

• 譲渡所得税：所有期間に応じて異なり、5年以上所有の場合は20.315%、5年以下の場合は39.63%
• 水道引込工事費：30万円～数十万円。
• 古家の取り壊し費用：木造住宅（40坪）で約150万円、鉄筋コンクリート造は200万円以上。
• 地下埋設物撤去費用：10万円～30万円程度、コンクリートガラは約2万円/t。

売却を検討する際には、これらの費用を事前に確認しておくことが重要です。

早い段階で査定を依頼しておく

不動産会社に早めに査定を依頼することで、信頼できる不動産会社と関係を築くことができ、売却に関する相談やアドバイスを受けやすくなります。

また、物件の適正な市場価格を把握し売却交渉で有利な立場に立てるでしょう。さらに早めに情報を集めておけば、市場が変動する中でも最適な売却タイミングを見極めることができます。

分からないことは専門家にすぐ相談する

不動産売却では「分からないことはすぐに専門家に相談」することが非常に重要です。

売却には複雑な法律や税金が絡んでいます。インターネットで調べることも可能ですが、専門的な知識や最新の情報を得るためには、不動産会社の担当者や司法書士、税理士などの専門家のアドバイスが不可欠です。

正確な情報を基に行動することで、法的トラブルや税金の不備を避け、安心して売却手続きを進めることができます。

また、専門家に相談することで最適な売却価格の設定や迅速な手続きも可能になり、不安やストレスの軽減にも繋がります。安全かつ正確に不動産売却を進めるために、必要に応じて積極的に専門家に助言を求めましょう。

不動産売却時によくある疑問

不動産売却時によくある疑問をまとめました。

世田谷区の不動産の売却ならアドバンスライフがおすすめ

項目	詳細
会社名	アドバンスライフ有限会社
設立年月日	1990年4月6日
所在地	東京都世田谷区三軒茶屋1-39-7 ショッピングプラザベルアージュ102
公式サイト	https://advance-l.net

世田谷区の不動産売却なら、アドバンスライフがおすすめです。納得のいく価格で早期売却するなら、信頼できる不動産会社選びが重要です。

アドバンスライフ有限会社は、世田谷区に密着し多数の不動産売却に携わった実績やノウハウを活かして、お客様の不動産売買に貢献します。アドバンスライフの特徴は以下の5つです。

• 世田谷区に特化
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地域に密着しているため、地域の特性や相場を把握し、適切なプランを提案してくれます。

また、以下の記事ではアドバンスライフの特徴や口コミ、取引事例を紹介していますので、気になる方はぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の流れを把握し、スムーズな売却活動を行おう

不動産売却は手順が多く、また、聞き慣れない用語や見慣れない書類の準備もあるため難しく感じる方もいるのではないでしょうか。

手続きなどでミスが起きると売却までの期間がのびてしまうこともあるため、分からないことは遠慮なく不動産会社に相談することをおすすめします。

アドバンスライフでは、豊富な取引実績を生かしながら、不動産のプロとして査定から売却まで、市況を踏まえた最適なプランをご提案します。不動産の売却にお悩みの方は、ぜひ問い合わせてみましょう。

本記事があなたのお役に立てることを願っております。