空き家の売却を考えているけれど、どこから手を付けてよいのか分からない、どんな売却方法か分からないなど悩みや疑問を持っている方もいるでしょう。空き家には売却方法が複数あります。
他にも、いくつか注意点があり、費用も発生します。事前に空き家の売却について知っておかないと失敗してしまったり、必要以上の費用が発生する恐れがあるため注意が必要です。
そこで、本記事では空き家の売却に関して、方法や注意点、発生する費用や税金などについて解説していきます。費用や税金を抑えるコツも紹介しているので、空き家の売却を考えている方は参考にしてみてください。
空き家の4つの売却方法
空き家には以下4つの売却方法があります。
- ①そのままの状態で売却する
- ②リフォームして売却する
- ③解体して売却する
- ④買取を依頼する
不動産の売却方法を選ぶ際は、何を重視して売却するかが基準です。売却スピードを重視するのか、できるだけ高く売却したいのかなど、重視することを考えて売却方法を選定しましょう。
①そのままの状態で売却する
空き家をそのまま売却する方法は、中古住宅として売却する方法と古家付き土地として売却する方法の2つあります。
築年数20年以内の空き家であれば、中古住宅として売却して問題ありません。しかし、築20年を超える空き家は古家付き土地として売却するのがおすすめです。
築浅かつ修繕不要ですぐに住める場合は、土地だけでなく建物にも価値を付けて売却できます。土地だけで売るよりも高く売却できる可能性があります。
対して、建物は築20年を超えると価値がほぼゼロになってしまうことが多いです。中古住宅として売却しても売れ残ってしまう恐れがあるため、古家付き土地として販売するのがおすすめです。
上記2つのどちらの方法を選ぶかは、物件の状態によって変わってきます。そのため、不動産会社に相談してみましょう。
②リフォームして売却する
リフォームして売却すると、水回りや壁紙、キッチンなどが新調され、空き家の魅力がアップします。そのため、内見に来た方の第一印象が良いです。
売却する際は、リフォーム費用を上乗せして売却価格を設定できます。この方法を利用する際は、リフォーム費用やリフォーム期間が発生することに注意しましょう。
工期中は売却活動はできません。そのため、売却タイミングを逃してしまう恐れがあります。また、リフォーム内容が買主の希望に合致しないと、購入されない場合もあるため注意が必要です。
③解体して売却する
空き家を解体し、更地にして売却する方法もあります。一部損壊していたり、劣化が激しいと、建物が倒壊する恐れがあります。また、劣化の激しい建物や草木が伸びている庭は買主が見つかりにくいです。
そのため、劣化が激しい空き家や手入れが行き届いていない空き家は、更地にして売却するのがおすすめです。解体費用は売却価格に上乗せできるケースがあります。
また、土地に建物が建っていると固定資産税が安くなりますが、更地にすると減額制度が利用できないことを把握しておきましょう。この方法は建物の劣化が激しく、倒壊する恐れがある物件や、多額の修繕費用が必要な場合におすすめです。
④買取を依頼する
買取とは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。不動産会社が買主を探す仲介とは異なります。
買取は早期売却できるのがメリットです。売却完了までの期間は数日～1カ月が目安です。ただ、売却価格が市場価格の7～8割程度になってしまいます。
なぜなら、不動産会社は物件を購入した後修繕し、再販するからです。修繕費用や再販リスクを考慮して、売却価格が提示されます。
買取は、早期売却したい、早急にまとまった現金が欲しいなどという場合におすすめです。
各売却方法のまとめ
上記で売却方法に関して紹介しましたが、分かりやすいよう下記表にまとめました。
| 売却方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| ①そのまま売却 | ・修繕費や手間をかけず、売却完了まで早い ・売却にかかる費用を抑えられる・すぐに売却できる | ・契約不適合責任を負うリスクがある ・築年数が古い場合は売れにくい ・売却期間中に劣化が進んでしまう |
| ②リフォームして売却 | ・リフォーム費用を上乗せした売却価格で売りに出せる | ・費用や工期がかかる ・価格転嫁が難しい |
| ③解体して売却 | ・維持管理費用がかからない ・早期売却できる ・活用方法が広がり、購入者が見つかりやすい | ・固定資産税や都市計画税が上がる ・解体費用が発生する |
| ④買取業者に売却 | ・早期売却できる ・すぐに現金化できる ・残置物があっても売却できる | ・市場価格よりも安くなる |
メリット・デメリットを参考に、どの売却方法を利用するのか、選定してみてください。
空き家の売却にかかる費用と税金
空き家の売却には、必要な費用や税金が発生します。事前にどんなものが発生するのか把握しておくことで、想定外のことが起きるのを防げます。
空き家の売却にかかる費用や税金は、売却価格の4〜6％が目安です。下記で、空き家の売却でかかる費用と税金について解説していくので、これから売却を考えている人は参考にしてみてください。
空き家の売却にかかる費用
空き家の売却には以下のような費用が発生します。
| 費用 | 内容 | 計算式 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 仲介会社に支払う費用 | ・400万円以下の部分：18万円以内 ・400万円超の部分：3％ |
| 解体費用 | 空き家を解体する際にかかる費用 | 立地や老朽化、業者によって異なる(相場：4～5万円/㎡) |
| リフォーム費用 | リフォームする場合にかかる費用 | 実施する内容によって費用が異なる |
空き家の売却で主にかかる費用は、仲介手数料と解体費用です。仲介手数料は不動産会社に支払う成果報酬です。上限金額は宅地建物取引法により定められています。
解体費用に関しては、解体費用を売主が負担する場合に発生します。解体費用は建物の種類によって異なるため、複数社に見積もりを依頼し、比較検討しましょう。
空き家の売却にかかる税金
空き家の売却には以下のような税金が発生します。
| 税金 | 内容 | 計算式 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 空き家の売却価格が取得金額より上回り利益が出た時に発生する税金 | 【利益率×】 ・短期譲渡所得(5年未満の所有)：30％ ・長期譲渡所得(5年以上の所有)：15％ |
| 相続登記費用 (登録免許税) | 空き家を相続した後、名義変更していない場合に必要な費用 | ・書類取得費：5,000～2万円 ・登録免許税：固定資産税評価額の0.4％ ・司法書士への依頼料：5～8万円 |
| 印紙税 | 不動産売買契約書を含む課税文書に課される国税 | 10万円超～50万円以下：400円 50万円超～100万円以下：1,000円 100万円超～500万円以下：2,000円 500万円超～1.000万円以下：1万円 1,000万円超～5,000万円以下：2万円 5,000万円超～1億円以下：6万円円 |
空き家を売却する際に発生する税金は、譲渡所得にかかる税金や印紙税が主です。
譲渡所得税は、空き家を売却して発生した利益に応じて、所得税や住民税などの税金が課されます。相続登記費用は、空き家を相続し、名義変更していない場合に発生します。
印紙税は不動産売買契約書を含む課税文書に課されますが、2024年3月31日までに作成された契約書は租税特別措置法による軽減措置の対象となります。軽減措置を受けた際の金額の目安は、通常課される額の半分です。
空き家の売却にかかる費用と税金を抑える3つのコツ
空き家の売却にかかる費用と税金を抑えるコツは以下3つあります。
- ①公的制度を利用する
- ②リフォームせずに売却する
- ③不用品は自分で処分する
下記で詳しく解説していくので、費用や税金を抑える参考にしてみてください。
①公的制度を利用する
空き家の売却で利用できる公的制度には以下のようなものがあります。
| 公的制度 | 内容 | 適用条件(一部) |
|---|---|---|
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 譲渡所得から3,000万円まで控除される | ・居住しなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却する ・解体する場合、解体後1年以内に売買契約を締結する ・前年や前々年に同じ特例を受けていない |
| 相続空き家の3,000万円特別控除 | 譲渡所得から3,000万円まで控除される | ・相続開始直前に被相続人以外の居住者がいない ・相続の開始が合った日から3年を経過する都市の12月31日までに売却する ・昭和56年5月31日以前に建築された建物である ・売却価格が1億円以下 ・区分所有建物でない |
| 相続した空き家の取得費加算の特例 | 譲渡所得を算出する際に、取得費に相続税の一部を加算できる | ・相続や遺贈により空き家を取得して、相続税を支払った ・相続開始の翌日から、もしくは相続税申請期限の翌日から3年を経過する日までに売却する |
| 10年超所有軽減税率の特例 | 長期譲渡所得税の税率が低くなる | ・空き家の所有期間が売却年の1月1日時点で10年を超えている ・解体してから1年以内に売却する ・居住しなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却する ・前年や前々年に同じ特例を受けていない |
| 空き家解体の補助金 | 空き家を解体した場合に受け取れる | 自治体によって異なる |
どんな制度が使えるのか、概要を事前に把握しておくことで、経済的負担を抑えられます。実施されている制度は、国税庁や自治体のホームページに掲載されているため、利用できるものがないか確認してみてください。
②リフォームせずに売却する
リフォームせずに売却すると、リフォーム費用が抑えられます。リフォーム費用は、物件の劣化具合や工事内容によって異なりますが、大規模な修繕をするほど費用はかさみます。
また、リフォーム内容が買主のニーズや好みのデザインにそぐわない場合、買主が見つかりにくいです。売却前にリフォームしないことで、このようなリスクを回避できます。
③不用品は自分で処分する
不用品を自分で処分することで、処分費用が抑えられます。不用品の処分を専門業者に依頼すると、産業廃棄物として処分されるため、処分費用が高くなります。
また、解体して売却する際、不用品が多いほど解体費用はかさみます。そのため、売却する際は、布団や衣類、食品など家庭ごみとして処分できるので、できる範囲で処分しておくと良いでしょう。
空き家を売却する際の5つの注意点
空き家を売却する際の注意点は以下5つ挙げられます。
- ①名義を変更しているか確認
- ②状態を確認しておく
- ③タイミングを考えて更地にする
- ④販売価格を高めに設定する
- ⑤余裕のあるスケジュールを組む
下記で詳しく解説していくので、空き家の売却で後悔しないよう、把握しておきましょう。
①名義を変更しているか確認
不動産を売却できる権利があるのは、名義人だけです。つまり、売却予定の物件の名義人が亡くなった方の場合、売却はできません。
そのため、相続した物件を売却する際、空き家の名義人を自分に変更しているか必ず確認しましょう。名義変更されていない場合、法務局で名義変更(相続登記)が必要です。
相続登記には登記事項証明書や相続登記申請書など必要な書類や費用があります。事前に確認し、法務局で申請手続きをしましょう。
書類の準備や記入は手間がかかるため、司法書士などの専門家に依頼する方がほとんどです。また、相続した不動産の名義変更は2023年4月から義務化されているので、相続した時点で行っておきましょう。
②状態を確認しておく
空き家を売却する際は、建物や設備など目に見える部分だけでなく、構造や基礎、地盤の状態など目に見えない部分の状態も確認しましょう。売却後に何か重大な瑕疵が発覚すると、契約を白紙に戻されたり、損害賠償を請求される恐れもあります。
状態を把握しておくことで、修繕箇所が明らかになり、買主に好印象を持たれやすいです。また、空き家は空気がこもりやすいため、定期的に状態を確認して換気を行い、臭いや湿気の対策もしておきましょう。
建物の耐震性が低かったり、特定空き家に認定される場合や建物の修繕が難しい場合は、建物を解体し、更地として売却すると良いです。特定空き家は、国土交通省が示している衛生上、有害となる恐れがある建物や倒壊の危険性がある建物などが当てはまります。
解体する際は、補助金が利用できるので、確認しておきましょう。
③タイミングを考えて更地にする
解体して売却する際は、更地にするタイミングに注意しましょう。なぜなら、建物を解体し、更地にすると家主の税負担を軽減するための減税措置の対象外になってしまうからです。
解体したタイミングによっては、固定資産税の支払いが増えてしまう場合もあります。固定資産税は毎年1月1日の状態で判断されます。
更地の状態で1月1日を迎えると、軽減税率が適用されません。そのため、更地にするタイミングは、1月1日を過ぎてから行いましょう。解体後1年以内に売却できれば、固定資産税が安いまま売り渡せます。
④販売価格を高めに設定する
売買取引では、買主から値下げ交渉をされるケースが多いです。そのため、売却する際は、価格を高めに設定しておくと良いでしょう。すると、万が一値下げ交渉されても、損失が少ないです。
ただ、なかなかオファーが来ない場合は、売却価格を下げることも必要です。売却価格に関しては、不動産会社に相談しながら設定していくと良いでしょう。
空き家売却には、仲介手数料や税金など費用も発生するため、あまりに安い価格で売りに出すのは得策ではありません。売却額と支払う費用を計算し、自己資金を使わずに売却できるようにしておきましょう。
⑤余裕のあるスケジュールを組む
空き家の売却には、工程が多く、時間がかかります。それだけでなく、買主が見つかるまで売却できません。そのため、余裕のあるスケジュールを組んでおきましょう。
また、空き家という印象は買主からの印象は良いわけではなく、築年数が経っている場合は劣化が進んでいるため、買主が見つかりにくいです。
通常、不動産の売却期間は3～6カ月が目安ですが、空き家の場合はそれ以上かかると考えておきましょう。売却期間中は、売れない期間の固定資産税や維持費を抑える対策も忘れないでください。
空き家を売却するならアドバンスライフ有限会社がおすすめ
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | アドバンスライフ有限会社 |
| 設立年月日 | 1990年4月6日 |
| 所在地 | 東京都世田谷区三軒茶屋1-39-7 ショッピングプラザベルアージュ102 |
| 公式サイト | https://advance-l.net |
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まとめ
本記事では、空き家の売却に関して、売却方法や、発生する費用や税金、費用を抑えて売却するコツなどについて解説しました。
空き家の売却は、物件の状態によって最適な売却方法が異なります。そのため、求めることや空き家の状態に沿った売却方法を選びましょう。
また、上記では空き家を売却する際の注意点も紹介しています。売却後、後悔する結果にならないよう、事前に内容を把握しておきましょう。
また、最後には世田谷区でマンション売却におすすめの不動産会社を紹介しています。気になる方は、利用を検討してみてください。
